一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(3)

 『本人建議的「終極方案」,是建基於這個土地管理制度的。請留意,這個方案衹適用於新界集體官批農地的方案,不適用於其他土地: 

一、2047後不再續期 

有鑑於新界絕大部分農地的原用途已經過時;其自然環境因為不同原因受到極大破壞;亦因現時管理新界農地的法律在幾十以至100年前制訂,不合時宜;為了回應社會對土地的迫切需求,以及未來數代人的發展和福祉,筆者建議政府毋須引用任何法律,衹須以「批租人」的身份,修改土地管理政策。 

特區政府可以地主及批租人的身份修改政策,宣布在現時所有批租農地的到期日,即2047630日後不再續租(留意,這不是收地,衹是29年後不再續租)。』 

據統計,在1983年至1993年間,位於新界的港口後勤及露天存貨用地,由276公頃倍增至560公頃;往後20年間,新界棕地不斷擴張,至2015年的棕地面積已多達1192公頃。至於發展局提交予土地供應專責小組的文件也估計,目前本港有約1300公頃棕地。從供應來看,香港似乎並不缺地,衹是被霸佔在少數人手上。

 

專責小組18個土地選項的可建單位數量,當中棕地極具發展潛力,預計可興建17.9萬至35.6萬個單位。不過,對特區政府而言,這似乎並非增加土地供應的首選;從發展局文件可見,當局既擔心動用《收回土地條例》向私人發展商收地的過程冗長,又怕棕地分布零散、難以逐幅發展、開發成本高昂。 

伍先生的建議十分妙,主要依靠「不再續租」,不靠「收地」,令政府可以避開它的最懼動用《 收回土地條例》, 私人發展商可能會申請司法覆核(事實上,他們已不斷強調會這樣做),政府收地有可能失敗或拖延許多年,又怕輿論說它侵犯私有產權,而有收地之效。 

為什麼光靠公佈 28年後不再續租農地就有收地之效?且看伍先生「終極方案」的其他部份: 

「二、不再接受改契 

特區政府宣布從即日開始到租約期滿,不會為任何承租人更改農地地契,作其他用途。 

三、逐步提早接收退租地 

特區政府同時應宣布,由即時起到2047630日租約完結前,分開不同階段(可分35個或更多階段),讓承租人提早退租,歸還土地予政府。愈早退租,可獲愈多特惠補償;愈接近2047年,特惠補償則愈少。2047630日租期屆滿日,政府自動收回土地,不予特惠補償。提早收回的土地不需即時發展,政府可以以短期租約形式再批給原承租人或現有土地使用人,重獲土地控制權亦能善用土地。」 

要害在第三條,農地承租人續租無望,28年後(2047年後)農地就要無償歸還政府 ,再無任何價值可拿,但政府又動之以利: 

「由即時起到2047630日租約完結前,分開不同階段(可分35個或更多階段),讓承租人提早退租,歸還土地予政府。愈早退租,可獲愈多特惠補償;愈接近2047年,特惠補償則愈少。2047630日租期屆滿日,政府自動收回土地,不予特惠補償。」 

衹要不同階段的特惠補償(特別起初幾年)金額厘定恰當,夠吸引,承租人自然會選擇盡快退租,歸還土地予政府,以換取較巨額的補償。這結果不就是有低價收地之實之效?! 

 

─待續─

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