比較滿意的文章選集(707)

 中小型私宅一枝獨秀
(原文發表於20141230)

 

近日將2013年及2014年的頭11個月成交數據整理一下,成表一。發覺幾點有趣的啟發。

 

在成交宗數方面,除了450萬元或以下的成交價區間外(錄得負0.3%增長),2014年首11個月在其他成交價區間都較2013年同期大幅增長,由55.1%92.9%不等,整體增幅為25.5%,顯示今年買賣較去年大為活躍;在成交金額方面,2014年首11個月同樣除了450萬元或以下的成交價區間外(僅錄得3.5%增幅),在其他成交價區間都較2013年同期大幅增長,由46.6%99%不等,整體增幅為46.6%,較成交宗數的增幅更強勁,這是拜價量齊飛所賜;平均成交呎價方面,除了1,000萬元或以上的成交價區間外(微跌0.02%,基本上橫行),其他各區間都錄得升幅,由1%6.1%不等,其中450萬或以下的小型單位,呎價升幅為最高(6.1%),遠較其他成交價區間的負0.02%1.7%為高,顯示小型單位的樓價升幅一枝獨秀、鶴立雞群。這解釋了為甚麼今年各區大小屋苑的小型單位成交價屢創新高。與之相反,700萬或以上至1,000萬以下的中型單位及1,000萬或以上的大型單位或豪宅,不但成交量小,成交呎價升幅亦特別差勁,分別僅是1.4%及負0.02%,表現大不如前。

 

從表二可以看到,2013年首11個月的各個成交價區間中,450萬或以下的成交宗數佔63.1%600萬或以下的,佔77.4%700萬以下的佔83.2%2014年同期,450萬或以下的成交宗數佔50.1%600萬或以下的,佔67.9%700萬以下的佔76.7%

 

為甚麼過去2450萬或以下、600萬或以下及700萬以下的中小型單位成交量特別大而價格升幅特別凌厲?部份理由可從目前的按揭成數(請參看表三)中得到解釋:成交價愈小,則按揭成數愈高,這特別吸引首次置業而經濟能力不高的買家。

 

部份理由則可從目前辣招下買賣印花稅的制度中得到解釋。買家如果是香港永久居民,首次置業,他/她仍可沿用舊制而豁免雙倍印花稅,亦即$2,000,000$2,351,760的成交樓價,首$2,000,000僅徵收$100,餘額徵收10%$2,351,761$3,000,000,徵收總額1.5%$3,000,000$3,290,320,首$3,000,000徵收$45,000,餘額徵收10%,其餘收法請參詳舊制。

 

不獲豁免的,祇能跟隨新制:$2,000,000以內,徵收1.5%$2,000,001$2,176,470,首$2,000,000徵收$30,000,超出的徵20%$2,176,471$3,000,000,徵3%$3,000,001$3,290,330,首$3,000,000$90,000,餘額徵20%$3,290,331$4,000,000,徵4.5%;其他徵法,請參詳新制。

 

新舊之差異,是天壤雲泥。財力僅能負擔小型單位的首次置業者,眼見可獲以上按揭成數和印花稅的優惠,及在迷信樓價祇升不跌的情況下,怎不視之為天賜福份而趨之若鶩?

 

表一 

 

私人住宅單位(一、二手)成交數據

 

 成交價 (百萬元)

成交宗數

成交金額 (億元)

平均成交呎價*  ()

 

2013年首11個月

2014年首11個月

+/-%

2013年 首11個 月

2014年 首11個 月

+/-%

2013年首11個月

2014年首11個月

+/-%

 

4.5或以下

30,310

30,211

-0.3

905.47

936.95

3.5

7,482

7,936

6.1

 

      4.5以上– 6.0

6,874

10,701

55.7

355.25

554.84

56.2

10,009

10,105

1.0

 

      6.0以上– 7.0以下

2,757

5,318

92.9

177.31

342.9

93.4

10,826

11,015

1.7

 
 

 7.0或以上 – 10.0以下

3,550

7,019

97.7

290

577.06

99.0

11,821

11,986

1.4

 

10.0或以上

4,528

7,024

55.1

974.94

1,549.36

58.9

20,031

20,027

0.0

 

總數

48,019

60,273

25.5

2,702.97

3,961.11

46.6

9,372

9,798

4.6

 
                     

*以實用呎價計算

                   

**資料來源:土地註冊署

                 

 

表二

 

私人住宅兩段時期成交量佔有率比較

 

成交價(百萬元)

2013年首11個月

2014年首11個月

成交宗數

佔有率(%

成交宗數

佔有率(%

4.5或以下

30,310

63.1

30,211

50.1

          4.5以上– 6.0

6,874

14.3

10,701

17.8

          6.0以上– 7.0以下

2,757

 5.8

5,318

 8.8

7.0或以上– 10.0以下

3,550

 7.4

7,019

11.6

10.0或以上

4,528

 9.4

7,024

11.7

總數

48,019

           100.0

60,273

            100.0

 

表三

  

金管局規範的最高按揭成數

  

物業價格

最高按揭成數

400萬元或以下

90%(貸款上限為360萬元)

400萬元以上至450萬元以下

80-90%(貸款上限為360萬元)

450萬元或以上至600萬元

80%(貸款上限為480萬元)

600萬元以上至700萬元以下

70%(貸款上限為420萬元)

700萬元或以上至1,000萬元以下

60%(貸款上限為500萬元)

1,000萬元或以上

50%

你可能感興趣