今年私宅潛在供應3萬伙 新界佔六成 將軍澳 大埔 屯門 三大戰場鼎立

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,回顧2018年一手住宅市場受年初推盤節奏較慢及年底樓市氣氛急劇轉淡所拖累,縱使個別月份有逾2,000宗登記,惟整年累計登記仍顯著回落至近5年低位。

總結2018年全年,一手私宅買賣登記錄得15,453宗,較2017年的18,503宗跌約16%;跌勢主要是受中美貿易戰影響及加息等因素拖累。在買賣登記金額方面,因應樓價在2018年大部分時間仍然上升,故相關金額回落幅度較交投量跌幅為少,2018登記總值錄得2,254.96億元,較2017年的2,429.23億元,減少7%﹙見圖一﹚,不過仍為史上次高水平,若以每宗平均登記金額計算,更創下1,459.24萬元的歷史新高,並按年再升11%。

2019107個全新盤蓄勢待發

展望2019年,一手新盤將繼續主導大市,預測今年全港將有約107個全新一手私宅項目可成為潛在供應,合共將提供約30,112伙,數量較預測2018年的31,005伙回落2.9%,但仍處過去6年按年均有超過3萬伙的水平﹙見圖二﹚。上述3萬個單位,指的是條件較成熟,有機會可於年內應市的總伙數,惟實際推售數量需視乎市況及發展商各自的部署而定,初步估計較貼近實際的推盤量約為18,000伙。

新界區17,681伙:西貢 大埔 屯門攤分全港45%供應

  • 按地區劃分,新界區繼續在項目及伙數方面遙遙領先另外兩區,共涉46個項目,單位總數達17,681伙,佔2019年整體供應約59%,當中並以西貢、大埔及屯門區佔最多,三區合計已有13,440伙,佔全港比例近45%。當中,西貢區主要受惠全港最大供應庫──將軍澳日出康城共3期、4個項目的3,712伙帶動,連同區內另一大型石角路項目的1,518伙等,帶動整個西貢有多達11個項目,合共提供5,319伙新盤單位,成為全港潛在供應最多的分區。大埔區今年也有4個項目有機會應市,當中兩大逾千伙的焦點項目分別是中國海外的天鑽及億京的海日灣2期,各自提供1,620伙及1,408伙,連同2個規模相對較小的白石角項目,整個大埔區有4,279伙潛在新盤,為第二最多的分區。至於屯門區年內亦有9個項目可推出,共計有3,842伙,當中值得一提的是,區內有今年最大的單一項目──恒地系內香港小輪及帝國集團合作發展的掃管笏青山灣項目(屯門市地段第547號)共涉1,630伙,相信發展商稍後將公布分期發展的詳情﹙見表三﹚。

 九龍區9,064伙:啟德 九龍東 西九龍 各有千伙供應

  • 九龍區2019年潛在可售私宅項目共有27個,單位總數達9,064伙,較去年初同區預測的7,293伙大增24%,主因是啟德新區、九龍東及西九龍都各有逾千伙的大型新盤可望應市,當中包括西九龍南昌站上蓋的匯璽III (1,172伙)、啟德第1K區2號項目(1,006伙)及東九龍藍田茜發道項目(1,000伙)。另外,值得注意的是,九龍區2019年亦囊括了全港5個市建局的重建項目,今年全數集中在九龍區,其中以長實的深水埗海壇街重建項目提供876伙最大型,其他涉及市建局的項目還包括位於九龍城區內的瑧尚及Downtown 38等,兩者均料即將於短期內開售﹙見表二﹚。

港島區3,367伙:焦點由東區轉至南區 中西區多豪宅

  • 至於港島區方面,繼去年東區成為區內供應重鎮後,今年最大焦點轉移至南區及中西區。港島區向來鮮有大型項目推出,今年伙數達300伙以上者只有3個項目,當中南區已佔了兩個,故帶動南區年內共有1,202伙待推,當中不得不提黃竹坑站1期的鐵路上蓋項目,為區內多年來沒有出現過的大型兼鐵路上蓋項目,勢成市場焦點。此外,中西區2019年共有17個項目應市,為全港提供最多項目的分區,較次名的九龍城區再多出4個;中西區的特點是伙數少,但選擇多,當中不少屬豪宅物業,更有山頂區的超級豪宅大屋,符合不同市場的需求﹙見表一﹚。

今年新盤巨無霸:掃管笏青山灣項目涉1,630伙

  • 按項目規模劃分,2019年共有10個一千伙或以上的大型新盤分散於九龍及新界多區;其中以恒地系內及帝國集團合作發展的屯門區掃管笏青山灣項目規模最大,單位總數達1,630伙;緊次的是中國海外發展的大埔天鑽涉及1,620伙。此外,九龍建業的將軍澳石角路項目亦提供1,518伙,而長實的日出康城8期及億京的大埔海日灣2期亦分別提供1,422伙及1,408伙等﹙見表四﹚。

恒地系取代新地成潛在推盤王 內房項目成熟迎頭趕上

  • 從發展商層面統計,恒地系內以12個項目及合計4,900個單位,成為2019年項目及單位伙數供應量雙料冠軍,取代去年一哥新地的皇者之位。新地今年以8個項目涉及2,940伙,成為供應伙數第二多的發展商。長實及億京則分別以2,479伙及2,248伙排在第三及第四位。值得注意的是,隨著以內地業務為主的發展商數年前積極在港投地,而成熟項目相繼出現,中國海外(1,625伙)、路勁基建(1,131伙)及合景泰富(1,020伙)均有逾千伙的項目有機會在年內登場,其供應量比起本地一些傳統發展商如新世界(844伙)及信置(837伙)等的不足千伙更多(見表四)。

港鐵提供4,884伙仍遜恒地系 市建局5盤全落九龍區

  • 半官方機構港鐵於2019年有5個鐵路沿線上蓋項目、合計有4,884伙有機會推出,包括位於日出康城的7、8及10期項目共3,712伙及南昌站上蓋匯璽III的1,172伙,惟合計4,884伙仍不敵恒地系今年的4,900伙。此外,市區重建步伐持續推進,公營機構市建局今年也有5個項目料可應市,涉及單位總數1,616伙,當中較大規模者為深水埗海壇街重建項目的876伙,惟其餘4個皆為不足300伙的小型項目﹙見表五﹚。至於非牟利機構房協已連續四年沒推出私人住宅項目,故2019年維持零供應。

2019年一手私宅買賣料反覆走低

陳海潮指出,雖然今年新盤潛在供應仍然超越3萬伙,而預期實際推盤數量亦有1.8萬伙,但在樓市走下坡的形勢下,準買家入市極為審慎,吸納量與發展商定價有莫大關係,倘若發展商不採取低價開售的策略,恐難吸引買家積極進場。

此外,因應政府當局銳意加大資助類別房屋的供應,單是去年底推出的4,431伙五二折居屋(料於下月開始揀樓)及今年計劃推出的另外約6,500個新居屋單位,合計已有近1.1萬伙,當中有部分客源與私人市場的細價樓重疊,將會對一手私宅市場構成一定程度的影響。因此,初步預期,2019年若發展商仍以高價推盤,及來自五二折居屋的競爭,一手私宅全年買賣登記量有機會按年再跌3%,至只有約15,000宗的水平,而買賣登記金額料約2,235億元,按年亦料跌近1%。

樓價走勢方面,受中美貿易戰的不明朗因素拖累,預期2019年首季樓價會持續偏軟,整季有機會再跌5%。不過,如貿易戰之後沒有進一步惡化,加上加息周期緩慢,失業率維持偏低的話,樓價次季有機會轉趨橫行,而下半年在反覆靠穩下,不排除全年整體樓價可望錄得5%的升幅。

發稿:利嘉閣地產資料研究部