加息後，新盤買家及 供樓人士何去何從?
九月下旬本港終於上調最優惠利率，為12年來首次，意味着加息周期正式展開，利息上升難免加重每月開支負擔，筆者有以下建議提醒一眾新盤買家及供樓人士，希望可以減低對他們的衝擊。
在加息周期下，新盤買家宜選用即供付款計劃，會較建築期付款計劃理想。因為若買家選用建築期付款計劃，通常在兩至三年後才「上會」，息口或已經大升，而若果買家的薪金跟現時變化不大，就有機會未能通過壓力測試。例如家庭收入為$33,600，購入樓價425萬元的新盤，選用浮息按揭（P‑3%），敍造80%按揭，供款期30年，未加息前實際息率為2.25% ，壓力測試為55.88%，故能通過壓力測試，但加息1厘後，實際息率為3.25%，壓力測試為62.3%，就不能通過壓力測試，屆時便需要預備多些首期（如以上述例子大約要多付15萬首期）、加長按揭年期或加入擔保人了，最壞情況有可能要撻訂。
至於供樓中的人士亦可以善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」（Mortgage Link） ，「儲蓄戶口」可享有等於按揭利率之息率，亦可以隨時提存戶口內之存款，毋須繳付任何手續費。假設100萬貸款，供30年，加息0.125%，每月供款多64.07元，但大家若有多餘資金，例如放10萬元入MORTGAGE LINK戶口，每月可收取197.9元利息，便有助減低加息的影響。選用H按產品附送MORTGAGE LINK戶口是在近幾年才較為普及，有部份銀行更加在前兩年才提供，故此供樓人士可以留意現時選用的按揭計劃有否加送此戶口，若然沒有的話，不妨考慮轉按以「賺息」。
另外，2009至2011年選用H按的人士，他們一直以為現在仍是超低息H+0.65%，但其實一個月拆息已升至鎖息上限，而當時鎖息上限比現時鎖息高，所以不妨留意一下近期供款單，如發現實際息率過高，可以考慮轉按，加上此時期的物業已升值不少，可順道套現另作投資。
最後，有一點要留意，九月份加息時，由於每間銀行資金成本不同，故並非每間銀行加幅都一樣，普遍銀行是加0.125%，但其中有兩間是加0.25%，令市場上出現了三個不同的P。順帶一提此兩間銀行一向按揭息率相對其他銀行為高，故此供樓人士如現時在此兩間銀行敍做按揭， 可考慮轉按以免負擔貴息。
HOMEfeel ISSUE 37 :Dec 2018
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