樓價跌得急 明年可反彈

 

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

過去三個月香港樓價持續下跌,而近期下跌速度有加快趨勢,當中主因是愈來愈多買家相信樓市已轉勢,未來樓價將會再下調,加上每日傳媒廣泛報道業主減價沽售的個案,起了推波助瀾的作用。而買家在目前的市況,不希望今天買入的平貨,等於明天的貴貨,所以還價的幅度自然會增加;但事實上,今時今日的業主實力雄厚,並不會那麼容易乖乖就範。11月份的平均樓價較10月份下跌約3%,但部分上車盤及個別屋苑跌幅達到一成至兩成之間。對比兩個月的成交量,11月份則有超過一成的升幅,從這個數字顯示,當業主願意將單位減價放售,便會吸引買家入市。

目前影響樓價的最壞消息是中美貿易戰、息口及股市三項因素,而早前中美貿易休戰的消息為市場帶來曙光,雖然筆者認為這個問題並非一時三刻可以完全解決,但只要雙方釋出善意,談判的氣氛得以緩和,能夠改變市場情緒;同時,息口及股市亦存在變數,加息步伐有機會減慢,當利好消息持續出現,有助股票市場回穩。

近期市場很多地產專家都預期,明年或未來兩、三年樓價將錄得兩至三成跌幅,但筆者認為出現這個情況的機會不高,主要有三個支持點:數據、市場反應及歷史。首先從數據分析,自從政府推出辣招以來,二手市場的流動性被鎖死,反而將想入市的買家數量積聚起來,令樓價被推高;而是次市場買賣膠着,同樣購買力被不斷累積,故此筆者相信這股力量有機會在農曆新年後借勢爆發。其次是市場反應,目前整體樓價跌幅大約6%左右,只有上車盤及一些屋苑跌幅較大,但豪宅物業跌幅只屬輕微,由於樓價並沒有大家想像中的骨牌式下滑,買家開始回復入市信心,交投量也上升。最後,歷史數據顯示,樓價最終都是上升,特別是將多次升浪的高位作對比發現,81年對比97年上升大約八倍,97年相比今次的高位只升大約一倍,所以從歷史經驗來分析,今次樓價升浪仍未完結。

現時市場有很多投資者在期望樓價下跌而入市,但是當機會真正來臨時,大部分人都因為恐懼而卻步,選擇繼續等待,而錯失最佳的黃金時機。正如畢菲特的投資名句:「別人恐懼時貪婪、別人貪婪時恐懼」,能夠做到的人卻是不多。

雖然樓價正在下跌,但筆者仍然相信今次並非進入熊市的狀態,不過目前牛皮市的情況,對地產代理的影響較熊市來臨更大。由於現時舖租昂貴,工資上漲等因素下,地產代理的經營成本高企,以及行內以高薪搶人的手法,造成市場惡性競爭結果。而目前樓市成交量長期處於低水平,經營困難,代理行只能採取減舖及減人手方法來維持盈利。到底今次是否會觸發業界新的一輪淘汰戰?大家暫且拭目以待!

 

【刊於2018年12月7日 都市日報專欄】

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