目前跌得急 明年樓市可反彈

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

自從9月份加息,樓市開始借勢調整,市場確實有不利因素充斥,包括中美貿易戰、股票市場下滑、世界局勢影響下的經濟擔憂及未來息口上升等。

市場大部分的地產專家,都認為明年或未來兩三年的樓價跌幅會超過二至三成,而過去3個月,樓市的確持續下跌,尤其近期更見跌勢明顯,箇中原因是傳媒每天報道減價成交個案,更多市民趨向相信樓價會繼續下跌,如果買家目前想入市,必定會更大膽還價,因為任何買家都不希望今天買入的「平貨」,到明天的已是「貴貨」。然而,今時今日大部分業主持貨能力雄厚,是否會輕易妥協呢?筆者認為未必,樓價仍有一定支持力。

港樓價仍有支持力

筆者試由市場反應、數據及歷史3大方向分析本港樓價依舊穩健的原因。第一,市場反應方面,樓價並非骨牌式下滑,剛過去的11月份,樓價比對10月份下跌大約3%,這個平均跌幅並非驚人。上車盤及一些大型屋苑跌幅會比較大,然而豪宅跌幅輕微。

第二,數據上,自從政府推出辣招以來,鎖死了二手市場的流動性,同時亦積聚了一定數量的準買家和購買力,筆者相信明年農曆年之後購買力就會借勢爆發。目前整體樓價跌幅大約6%左右,而入市的買家已經開始增加了。從二手成交數字比較,11月比10月的成交量上升超過一成,這個數字代表,只要業主願意減價,買家便會入市。

第三,歷史數據顯示,樓價最終都會上升,特別是上一次升浪的高位對比,81年對比97年上升大約8倍,97年對比今次的高位只是大約1倍,從歷史分析估計今次的牛市仍未完結,只屬高位調整。

加息減慢 有利股樓

筆者相信中美貿易戰並非短時間內可以解決,但亦並非完全沒有曙光,只要雙方談判緩和,市況即時改變,息口及股市亦存在變數,加息有機會減慢,當整體氣氛改善,股票市場就會穩定,樓價自然隨之回升。因此,若樓價回調至自己可負擔能力,就應該把握入市機會,否則機會稍縱即逝,一直等「摸底」,只會白白錯失良機。

 

【刊於2018年12月6日 經濟日報專欄】

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