經濟放緩 息口難大升 需求仍超供應 2019樓市量跌價穩 樓價料升5%

利嘉閣地產指出,2019年樓市仍存在不明朗因素,尤以上半年交投表現將較為保守;中美貿易戰雖然暫時休戰,但根本問題仍待解決,相信期間尚有不少變數,或將持續影響環球經濟表現。不過,目前本港樓市剛性需求依然熾熱,加上預料息口只會緩慢上升,不會構成太大壓力。預期2019年本港住宅交投表現審慎,一手交投料微跌至1.5萬宗,二手則再挫一成至3.5萬宗,至於樓價走勢料呈先跌、企穩後回升5%。 

回顧:2018年二手交投平穩 一手遜預期 

利嘉閣地產董事陳大偉表示,2018年樓市整體表現屬先揚後挫,上下半年大市氣氛可謂截然不同。上半年除了農曆新年月份較淡外,其餘月份交投均暢旺,尤以次季表現最佳,主要受惠樓換樓退稅限期放寬至12個月及年初地王頻現的推動。不過甫踏入下半年,隨著特首林鄭再次出手,推出「娥六招」壓抑樓市,及緊接爆發的中美貿易戰伴隨股市持續急跌,加上九月底本港出現十二年來首度加息,導致下半年樓市交投拾級回落,二手幾近冰封,一手亦接力遇冷,窒礙全年表現。

總結整體私宅表現,根據土地註冊處資料,截至今年首11個月為止,2018年整體私人住宅已累錄52,309宗買賣登記,涉及金額約為5,302.01億元。按走勢推算,預計今年全年登記量最終可達約5.50萬宗,較2017年下跌6%,處於過去六年來的第3高水平,走勢相對平穩;物業成交總值方面,預測全年將微升3%,至約5,584.54億元,為歷年來之次高水平(見附錄圖一及附錄表一)。

新盤交投量挫 均價迭創歷史新高

在一手私宅市場方面,2018年表現較為飄忽,主要因應相關月份推盤節奏而有高低起伏。首季由於缺乏大型新盤,交投相對落後,而次季登記量則因有將軍澳及其他數個新界主要樓盤等錄得較多登記,而成為全年最旺的一季。至於第四季受惠將軍澳及掃管笏項目的大量登記而令十月份成為全年最旺的單月,共錄2,333宗登記。不過,市況在十月之後進一步轉差,連帶新盤交投亦見急挫,新盤首批售出比率越趨冷淡。

總結2018年一手私宅市場,今年首11個月買賣登記量值分別錄得15,070宗及2,141.67億元,料全年相關量值最終可達約1.58萬宗及約2,245億元,將較去年分別跌14%及8%(見附錄圖二及附錄表二),受第四季新盤急速轉淡拖累,全年表現明顯較年初預期的1.80萬宗遜色,當中登記量值均是連升兩年後再次錄得跌幅;至於按每宗平均成交價計算,2018年料為1,419萬元,已是連續兩年迭創歷年新高。

在二手市場方面,承接2017年年底的旺勢,年初開局不俗,首月買賣登記量已突破四千宗,整個上半年除了反映農曆新年淡月的三月份不足四千宗外,其餘月份均高企於四千宗之上,並以五月份的4,461宗最旺。可惜踏入下半年,受多項利淡因素夾擊,買賣登記量漸走下坡,由七月起連挫4個月,跌穿二千宗的逾兩年半單月新低水平,令二手交投幾近陷入冰封狀態。

截至今年首11個月,二手私宅買賣登記量值分別錄得37,239宗及3,160.34億元,預期全年登記量最終料錄近3.92萬宗,較2017年的3.98萬宗微跌2%,仍屬過去四年來的次高水平;而全年成交總值料達3,339億元,將按年升約11%,為6年來首度重上逾三千億元的水平(見附錄圖三及附錄表三),且創下近8年來的新高。按每宗平均成交價計算,2018年料為852萬元,按年升13%,並連續4年迭創歷史新高。

二手量穩值升 轉手平均每宗賺89%

可以留意的是,自從沙士之後的過去十五年來,樓價反覆上升,並屢創新高,雖在今年第四季暫時出現調整,但無阻全年計的二手私宅轉手每宗平均賺幅,並繼2015年後,再度創出歷史新高。2018年首11個月,二手私宅轉手賺幅高見88.9%(見附錄圖五),較2017年的78.2%再升10.7個百分點,為史上首度破「八」,而全年計,賺幅料可維持在相若水平徘徊。

另外,按活躍二手屋苑表現分析,截至2018年首11個月為止,嘉湖山莊蟬聯買賣登記量最活躍的屋苑,暫時累錄533宗,惟較去年全年所錄得的571宗暫時少7%;緊隨其後者為愉景灣的374宗及日出康城的335宗,兩者分別暫較去年全年多出2%及少12%。至於另一熱門上車屋苑─沙田第一城今年暫時守在第四位,錄333宗登記,按年暫時少5%。港島及九龍區的藍籌屋苑如太古城及黃埔花園,則各錄得261宗及232宗登記,分別按年暫跌13%及升8%(見附錄表四)。

檢視2018年樓價,陳大偉指中小型住宅(以全港50個指標屋苑作依據)價格於今年首11個月累升5.1%,預計全年最終有約3.8%的升幅;豪宅物業方面(以全港35個指標豪宅作依據),預測全年升幅只有約4.0%。至於租金走勢方面,中小型住宅2018年全年租金最終料升3.0%,而豪宅租金全年料漲4.0%(見表一)。

展望:隱憂未全消 樓市交投料量跌價升

利嘉閣地產總裁廖偉強指出,舊有辣招未除,加上又有新招出台,如新盤空置稅及每次推售樓花皆要達預售單位總數的兩成,將令發展商推盤難度增加,發展商日後要控制推盤節奏變得不容易。觀乎近月新盤,推出一、兩批後,便有滯銷的情況,跟過往逐批加推而被搶空的情況很不一樣,故不排除反而窒礙新盤去貨速度。

至於二手市場方面,由於2019年承接調整市況,令市場氣氛轉淡,缺乏之前多年長驅直進的氣焰,買賣雙方均變得較為保守,加上有更多居屋及細價私樓的客源重疊,私宅上車盤的客源將被攤薄,因此會對整體二手私宅成交量構成影響。

由是之故,預期2019年一手私宅買賣登記量料持續偏軟,進一步回落至1.5萬宗的水平;而二手私宅亦料下試3.5萬宗的低位。

展望2019年,市場上仍然有不少隱憂存在,雖然中美貿易戰在兩國元首會面後暫時「停火」,但後續發展尚待觀察,危機並未完全解除,仍將是2019年一個主要的不確定因素。而就中美貿易戰對經濟帶來的影響也不容忽視,中美以至香港本地的經濟增長有機會進一步放緩,未來經濟前景或未必如想像中樂觀,將直接影響來年失業率及資產價格走勢。

息口影響不大 供應少需求大可撐樓價

至於息口走勢方面,原先預料本港息口將跟隨美息持續上升,令本港市場步入加息周期,不過近期美國方面對加息政策的口風似有明顯轉變,市場亦由之前預期2019年加息3至4次,大幅降至2次甚至1次,反映加息周期能否持續也成疑問。而本港在資金充裕下,未來仍未必要緊貼美國加息的幅度,因此預期2019年息口並非影響樓市走勢的關鍵因素。

至於市場供應方面,廖偉強指出,缺乏可建屋的土地仍然是目前港府面對的一大難題,加上之前施政報告表明會加強資助房屋的供應,當中包括撥出部分原作私宅的土地,及研究釋出一定比例的鐵路上蓋物業作為資助房屋,變相進一步削弱私宅未來的供應,將令私宅樓價持續企穩,不易下調。

2019全年私宅買賣料5萬宗 或創6年新低

廖偉強認為,2019年發展商仍會積極推盤,不過難度將會增加,而在減價意欲不大下,一手交投量或因而有所萎縮;相對二手市場亦有類似情況。預期明年一二手私宅合計登記量將由今年約5.50萬宗,再跌約9%至全年約5.00萬宗的水平,有機會創6年來的新低;當中一手私宅買賣料達1.50萬宗,較2018年的約1.58萬宗再減少約5%;而二手私宅成交量更會較今年的3.92萬宗,進一步回落11%至約3.50萬宗水平。至於整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價相對靠穩,明年一二手私宅成交總值料只微跌4%,繼續守於逾五千三百億元以上的歷史第5高水平(見表一及附錄圖一)。

來年樓價先跌企穩後回升 豪宅仍可跑贏

樓價走勢方面,預期隨著2019年首季的淡季因素結束後,樓市經進一步調整後,在沒有其他特別利淡的因素影響下,可望轉趨穩定,樓價亦預期可在橫行之後漸漸回復升勢。廖偉強估計,中小型住宅樓價(以50指標屋苑作依據)於2019年全年將可錄得3%的升幅;而豪宅物業價格(以35指標豪宅為依據)更可錄約7%的升幅,故預期整體樓價全年將升約5%。至於租金方面,包括如受居屋可免補價出租而出現部分客源重疊等因素影響,料中小型住宅租金於2019年只能維持橫行走勢;相對豪宅因應明年經濟環境未必有利貴價租賃市場,故豪宅租金恐掉頭回落,明年跌幅或達5%(見表一)。

發稿:利嘉閣地產資料研究部

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