樓市健康調整未轉熊

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

在樓市進入調整市況之下,上車盤亦首當其衝。過去幾年在「上車靠父幹」現象的推動下,令到上車盤的價格持續水漲船高,升幅明顯跑贏大市;不過,在樓市遭受衝擊下,上車盤的樓價亦自然大受壓力。

近期樓市不時傳出減價成交個案,當中便有較多為上車盤物業,而筆者在早前的文章曾預期過,上車盤在樓市回軟之際,跌幅會較其他類型物業為多,原因是該類別的買家多數是首置人士,資金實力相對較弱。

目前,市場上的分析大都睇淡樓市,有些甚至預測樓價將會大跌逾三成;不過,筆者仍然相信現時只屬牛市的調整期,並非步入熊市的階段。筆者論據主要基於以下幾個原因,包括(一)目前大部分業主的實力已今非昔比,有近七成業主已供滿樓,即使有借貸的業主其承擔貸款比率也不足五成;(二)現時香港失業率處於低水平,而整體經濟環境尚算不俗;(三)過往樓價大幅下跌其中的一個主因是炒家拋售物業而引發出骨牌效應,將樓價不斷推低,但現時炒家已經絕跡市場,明顯沒有類近情況出現;(四)市場仍然有大量剛性需求,一旦市況回穩,積聚的購買力將迅速釋放,再次支撐樓市。

現時,一有減幅較大的二手住宅易手,便會吸引傳媒報道,但當中劈價的原因可能是單位本身的質素較差,若以此與較早前成交的優質單位作比較,比對出來的跌幅自然會較大。筆者並非否認目前的跌市情況,但事實是普遍上車盤到目前為止累積的跌幅仍然有限,筆者希望以實況去分析目前的市場環境,避免部分打算入市的買家有過分的期望,最終變成失望。

【刊於2018年11月28日 睇樓王專欄】