骨牌效應 才會形成大跌市

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

香港雖然經歷過一次又一次由不同原因所引發的樓市下跌周期,但他們都有着共通點,就是當時市場上的炒家拋售物業。由於他們急於出貨而減價,樓市出現骨牌效應,樓價一浪低於一浪,才形成大跌市。

炒家趕離市場 元兇不在

筆者相信今次跌浪只是牛市的調整期,並非整體樓市進入熊市的狀態,原因可以從多方面分析。其中重要因素是政府於樓市多次加辣,將炒家趕離市場,使到過往樓價下跌的元兇已經不存在。另外一個重點是目前大部分的業主都較以往有實力,市場上沒有按揭的業主比例接近七成,即使有借貸的業主,其承擔貸款比率不足五成。加上,買家申請樓按時,需要通過壓力測試,所以他們是有一定承擔能力。雖然外圍環境有不利因素存在,但其形勢變化仍然有待觀望,而目前香港經濟尚算良好,失業率保持偏低,如果基調不變,相信對樓市不會有負面影響。

筆者大約一個月前的文章曾分析過今次跌市,將物業分為上車盤、藍籌屋苑、新裝豪宅、知名豪宅及超級豪宅5大類別,預計除了知名豪宅及超級豪宅沒有明顯跌幅外,其餘類別的物業跌幅會較明顯,尤其是上車盤。為何筆者估計上車盤的跌幅會最大?原因很簡單,上車盤業主多數是首次置業人士,未曾經歷過樓市嚴重下跌情況,較容易受市場影響;再者,他們實力方面相對較薄弱。更重要是這幾年不少父母希望幫助子女盡快解決置業問題,願意出錢協助他門盡快上車,不知不覺上車盤的價格不斷推高。由於上車盤樓價升得急,當市況轉差時,回落幅度自然會較多。

上車盤買家 較易受影響

即使上車盤樓價備受壓力,但是到目前為止,實際累計跌幅仍然有限,筆者認為如果目前的樓價下調一至兩成,早前部分採用發展商提供的高成數按揭或按揭保險的高成數貸款計劃的上車盤業主有機會變成負資產,但他們並非炒家,物業是自住用途,亦有能力供款,就算短暫掛上負資產之名影響也不大。只要當樓市重新得力,回歸升軌之時,一切都會迎刃而解。

【刊於2018年11月22日  經濟日報專欄】

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