市況逆轉 私宅轉手獲利比率急降至97.6% 十月份平均每宗賺幅89.2% 近三個月新低

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,樓市轉跌,且跌幅有所加劇,部分心急業主割價求售,拖低上月轉手獲利比率及每宗平均賺幅。綜合土地註冊處資料所得,2018年十月份全港1,157宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共1,129宗,佔比達97.6%,較九月的98.7%顯著回落1.1個百分點,除連跌兩個月外,更創下16年8月以來的27個月新低。至於每宗私宅轉手的平均賺幅亦自歷史高位急跌,十月份按月跌6.1個百分點,報89.2%,為3個月來的低位。

按物業區域劃分,新界區表現略為跑贏大市,以98.0%之數成為獲利成功比率最高的分區,惟較前月亦見回落;港島區與大市幾近同步,但九龍區表現則相對較差,只達96.8%,按月跌達1.9個百分點。按物業轉售價格分析,樓價介乎700萬至1,000萬元以內單位的獲利比率表現最好,錄得99.6%,是唯一逆市錄得升幅的價格組別。至於,表現最差者為300萬至500萬元以內的組別,月內獲利比率只達95.6%,按月跌1.9個百分點(見表一)。

數據顯示,今年十月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為89.2%,為繼早前連升兩個月、創歷史新高後回落(見圖二)。十月份,帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例回落至少於一半,僅達49.4%,按月大減3.2個百分點,共錄得571宗;至於帳面錄得虧損者亦增至多達18宗,佔比按月升至1.6%,按月增加0.9個百分點,可見蝕讓沽貨情況略有增加。

此外,環顧上月10個獲利登記最多的屋苑,絕大部分仍錄得百分百獲利,而每宗平均賺幅則介乎28.3%至148.7%不等。值得注意的是,上月麗港城榮登每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑,月內其賺幅高近1.5倍,跑贏榜首常客嘉湖山莊的1.04倍;而海逸豪園及將軍澳中心則以約1.40倍及1.35倍各佔第二、三位(見表三)。

陳海潮指出,中美貿易戰及股市大跌拖累樓市持續尋底,短期內料仍將困擾大市;依近期觀察,多了業主願意擴大減價空間,情況在未來兩月料會持續,因此預期十一月份二手私宅轉售獲利比率會進一步下試97%的30個月新低水平,而轉手平均每宗賺幅亦料回落至86%的年內低位。

發稿:利嘉閣地產資料研究部

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