從跌市中學習如何上車

《利嘉閣地產總裁廖偉強》

猶記得大半年前，樓價走勢節節攀升，銳不可擋，社會上有不少聲音抱怨樓價過高難上車，年輕人慨嘆置業前路茫茫，看不到將來，寧可將錢花在吃喝玩樂之上。然而轉眼之間，市況已全然變了樣，在中美貿易戰、息口上升及股市大幅波動等利淡因素夾擊之下，樓價已出現明顯調整，部分業主更願意割價10%以上沽售單位，然而，當這些「筍盤」出現的時候，年輕人，你準備好了嗎？

樓價回落，就是想入市者的機會，機會總是留給有準備的人。年輕人既然想脫離無殼一族，就應該摒棄物質上的誘惑，犧牲吃喝玩樂的習慣，因為這個世界有得必有失，有危就有機。無論樓價升或跌，年輕人也應時刻為入市做準備，耐心等待時機的出現，這就是年輕的本錢。

現時普遍專家都預測樓市已進入大跌市階段，但筆者認為是次樓價調整並非熊市來臨，筆者的論點主要是基於以下幾個因素，包括：一、雖然步入加息期，但現時息口仍然處於低水平；二、大部分業主在按揭的比例上仍偏低，所以供款影響輕微；三、過去十多年經濟發展良好，市民累積了豐厚財富，實力較九七年穩健；四、炒家在樓市幾乎絕迹，而投資者也沒有拋售貨源的壓力。

不過，熊市是否已到，並非筆者今次討論的內容，而是希望幫助大家在這次樓價調整中找出入市機會。筆者對近期願意放售手頭單位的業主作了些分析，歸納出以下五大類型物業走勢，希望給予讀者於入市時作為參考之用，讓大家知道目前樓市的大概情況。因為業主並非一面倒需要減價，而買家選擇入市時也要懂得分類，才得找到合適的入市良機：

1.「上車盤」估計最多會跌15–20%；

2.「藍籌屋苑」估計最多會跌15%左右；

3.「新裝豪宅」估計最多跌10%左右；

4.「知名豪宅」最多輕微回落；

5.「超級豪宅」價錢仍然會上升。

上述的觀點，是筆者以近期的成交個案為基礎，總結出不同類別的物業跌幅會有差異，只要到達該減價幅度，市場就會有承接力！

在後市走勢未明朗之下，現時大部分業主都選擇一動不如一靜，他們沒有急於出售物業的壓力，加上按揭利息上升對他們影響十分輕微，故此除了急於套現的業主外，市場願意大幅減價的業主並不多。

至於一手市場方面，近期新盤開價明顯克制，貼近二手市場，顯示發展商也開始意識到市場的惡劣情況。筆者相信該情況如果持續下去，發展商會將定價再度調低，直到能夠吸引買家入市為止。在風高浪急的市況入市，買家除了要審慎，分辨清楚物業走勢，更重要的是量力而為。

【刊於2018年10月26日   都市日報專欄】