港樓市調整 跌價非一面倒
《利嘉閣地產總裁廖偉強》
普遍專家都預測現時本港樓市已進入大跌市階段，但筆者認為是次樓價調整並非熊市來臨，能夠支持筆者的論點主要是基於幾個因素，包括雖然步入加息期，但現時息口仍然處於低水平；大部分業主在按揭比例上仍偏低，所以供款影響輕微；過去十多年經濟發展良好，市民累積了豐厚財富，實力較97年穩健；炒家在樓市幾乎絕迹，而投資者也沒有拋售貨源壓力。
是次調整 非熊市來臨
熊市是否已到並非筆者今次討論內容，而筆者分析了近期願意放售物業的業主取向，讓買家作為未來入市的參考，希望大家明白目前市況，並非所有業主都會願意割價求售。
筆者將住宅分為五大類，使買家入市前清楚不同物業的類型及走勢。預測跌幅較多的有三類物業，「上車盤」估計最多會跌15%至20%、「藍籌屋苑」估計最多會跌15%左右、「新裝豪宅」估計最多跌10%左右；相對抗跌力強的會是「知名豪宅」最多輕微回落；而「超級豪宅」價錢仍然會上升。上述分析是筆者個人意見，以近期的成交個案為基礎，當中不同類別物業的跌幅，只要到達該減價幅度，市場就會有承接力。
超級豪宅價 仍會上升
主導今次跌市的原因主要是中美貿易戰、息口上升及股市的大幅波動，令到買家擔心樓價將會繼續沉底，所以在後市未明朗下，不敢貿然入市，使二手成交停頓及一手的銷情降溫。個別急需入市的買家，則會選擇提供較多優惠的一手樓盤或願意減價的二手物業。
從近期新盤開價明顯地貼近二手市場，不會像以往定價遠遠高於二手樓價，顯示發展商開始意識到市場的惡劣情況。筆者相信該情況如果持續下去，發展商會從降低利潤入手，將定價再度調低，直到能夠吸引買家入市為止。
至於二手市場方面，現時大部分業主都選擇一動不如一靜，主要他們沒有急於出售物業的壓力，加上按揭利息上升對他們影響十分輕微，故此除了急於套現的業主外，市場願意大幅減價的業主並不多。而筆者認為買家在這個風高浪急的市況入市需要審慎，更重要的是要量力而為。
【刊於2018年10月25日 經濟日報專欄】
