市況逆轉跌勢加劇 中細價樓交投淡靜 700萬元以下二手成交佔比首度跌穿60%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,樓市高位出現調整,中細價二手住宅市場表現極為審慎,導致買賣登記佔比於歷史上首度跌穿60%的水平。綜合土地註冊處最新資料,2018年九月份全港共錄1,404宗價值700萬元以下的二手住宅買賣登記,佔同期整體二手住宅買賣登記(2,357宗)比例約59.6%,較八月份約61.7%回落2.1個百分點,除創歷史新低外,更首度跌穿六成的水平,反映樓價在高位逆轉初期,中細價樓交投變得審慎觀望,相應推升了千萬元或以上住宅的買賣比例;不過,預料樓市出現較明確的轉勢後,中細價樓交投佔比或有機會逐步回升。

陳海潮指出,踏入八、九月份樓價轉跌,跌勢更按月加劇,主流的中小型住宅交投紛紛萎縮,當中樓價介乎500萬至700萬元以內組別的二手買賣登記佔比按月跌幅最顯著,達2個百分點,跌穿三成水平,至只有29.5%;而300萬至500萬元以內組別亦跌0.8個百分點,比例按月回落至22.4%。反之,上月1,000萬元或以上之二手住宅交投佔比錄得最顯著的3.3個百分點升幅,高見19.2%,反映市場方向未明朗前,中高價住宅登記佔比在此消彼長之下反見增加(詳見圖二)。

屯門區中細價戶登記116宗月挫30%

以十大活躍成交地區作分析,隨著樓市走勢由升轉跌,上月全港十個中細價二手住宅買賣登記量最活躍的地區之中,有9個錄得跌幅,當中向來最旺的屯門區,全月僅錄得116宗登記,雖然力保一哥地位,卻較前月的165宗急跌30%。而其他錄得較大跌幅的地區還包括元朗、旺角/油麻地區,分別錄得42%及41%的跌幅,至各自只有73宗及83宗的水平。榜內唯一逆市上升的地區為天水圍區,但亦只有49宗登記,排於榜末位置(詳見表一)。

以屋苑層面分析,十大熱門中細價屋苑交投量以跌為主;當中共有7個屋苑包括嘉湖山莊、愉景灣、沙田第一城及大埔中心等錄得介乎14%至54%不等的跌幅;其中以穗禾苑54%的跌幅度最大,登記量由13宗縮減至上月只有6宗;而沙田第一城亦跌50%至只有11宗登記。而前月「零成交」的如意大樓則突然湧現11宗登記,主要是該物業涉及收購活動所致。至於蟬聯榜首的嘉湖山莊上月共錄28宗登記,按月跌15%。

發稿:利嘉閣地產資料研究部

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