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 長線而言,股價表現遠勝樓價

(原文發表於2014923)

 

最近看到一些有意義的經濟數據。樓價由1979年第4季到今年7月,升了14.5倍;恆生指數1979年第4季平均為772點,今年731日收報24,756點,升32.1倍。

過去35年,香港物業享受了經濟起飛及土地限制的黃金期,特別是1997年前每年賣地限於50公頃,以及1998年至2012年間的暫停賣地和勾地政策,在這種空前(很可能)絕後的有利條件下,香港物業的35年回報竟然祇是14.5倍,大幅跑輸給股市,是相當有啟示性的。數據顯示,同樣持有物業及股票35年,持有股票較化算。不少人覺得持物業勝過持股票,主要是因為:持股很容易因為誤信市場消息、誤聽別人意見、技不如人或心理素質欠佳而導致時常高買低賣或過早低價售出;過去30多年,香港經歷的風浪不少,能夠經得起打擊而信心十足地繼續持有者本就不多,股票較具流動性,容易套現,交易成本又遠較物業為低,遭遇風雨就盡快沽清避險的誘因較大較多,長期持有者的數量因而遜於持有物業的;香港上市公司數以千計,類別數以百計,要精研精通不易,物業則不外工、商、住、舖4類,每類不外十餘區,要精研精通較易;股價所受的影響因素遠較樓價為多及複雜,估計其變化趨勢及幅度因而較難;大戶於股市較易大玩財技及掌握內幕消息,普羅小戶居於絕對劣勢,但在樓市,大戶的優勢並不明顯。

過去長線的價格升幅證明,股票遠勝物業。未來的長線趨勢會怎樣呢?個人認為它仍是不變的,因為股價取決於公司業績,而公司業績取決於公司管理層的性格才智,樓價則取決於政經因素,出色的性格才智可以駕馭政經因素,當然較被動地取決於政經因素更優。不難得出這樣的結論,買股(企業)的回報當較買物業(死物)為高。

 

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