樓市回調整固 未見明顯轉勢

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

上周四,香港終於迎來12年來首度加息,可謂正式告別低息年代。不過,今次加息幅度比市場原先預期的1/4厘為少,只加1/8厘,反映本港市場資金仍然充裕,預期即使年底美國再度加息,香港也有機會只加一半,相信本地將有一段時間仍會維持相對低息的環境。

觀乎過去的周末,縱然加息,開售的新盤仍可「一Q清袋」,而過去一周的50指標屋苑交投亦已見止跌回升,反映息口明朗化後,買家少了一層陰霾,入市目標反而更清晰。筆者認為,接着市場的焦點將落入下周特首發表的新一份施政報告,連同中美貿易戰,將比息口因素更能影響今季的樓市走向。

繼本行早前50指標屋苑樓價走勢率先反映樓價回調後,上周官方滯後的數據亦印證了相關走勢。不過,筆者認為目前樓價回落只屬調整而已,並未構成全面轉勢;只是樓價一口氣連升了28個月,大家對於輕微回落也會十分敏感。

香港對上一次的大牛市是30多年前,而80年代初期,中英談判期間,人心惶惶,當時的樓市在短短三、四年間樓價大跌三成。之後談判達成協議,由1985年至1997年的13年間,樓價累升多達8.5倍;惟當中的樓市升勢亦並非一帆風順,期間亦經歷大小不同的利淡因素而受衝擊,但最終都是有驚無險,樓價亦攀上當年的最高峰。

回顧80年代至90年代的大牛市中,大部分買家及投資者均從未經歷過樓價大瀉的情況;當時沒有人會相信樓價跌幅可以超越銀行借貸的上限,令很多買家失去預算。再加上當時外圍經濟不景,很多買家無力繼續供款,唯有壯士斷臂,結果負資產的個案隨處可見,很多買家最終破產收場。

九七年的樓市大災難輾轉跌至2003年的沙士低位,之後市場又進入另外一個上升周期,開始又有另外一批新買家進場。今次因為有歷史的教訓,買家入市的態度明顯謹慎,沒有過度借貸,更加是計算好未來有足夠的負擔能力才會入市。

今次升浪由2003年至今長達15年,比對上一次的大牛市還要長,不少想入市的買家開始猶豫,認為今年下半年起包括中美貿易戰等多個不利因素,都對樓市不利,認為今次的上升周期快將完結,是時候步入熊市階段。

對此,筆者有不同看法,因為目前樓市基調已今非昔比,大家都汲取了歷史教訓,大部分已入市的買家都非常審慎,市場更加沒有炒家興風作浪,相反是樓價升幅帶來的財富效應。

綜觀樓市大環境,目前的供應始終仍未追上需求,加上地價仍然高企,因此,筆者認為此輪樓市升浪並未結束,相信調整後仍有機會再闖新高。

【刊於2018年10月5日 都市日報專欄】

你可能感興趣