港樓市大漲小回 上升周期未完

利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

香港12年來首度加息,又逢中美貿易戰肆虐,那麼樓價是否一定會跌?的確這一陣子樓價是會受壓下調,不過,筆者認為只屬調整而已,並未構成全面轉勢;只是樓價一口氣連升了28個月,大家對於輕微回落也會十分敏感。

香港對上一次的大牛市是30多年前,而80年代初期,中英談判期間,人心惶惶,當其時的樓市,在短短三、四年間樓價大跌三成。之後的談判達成協議,由1985年至1997年的13年間,樓價累積升幅多達8.5倍;惟當中的樓市升勢亦並非一帆風順,期間亦經歷大小不同的利淡因素而受衝擊,但最終都是有驚無險,樓價亦攀上當年的最高峰。

樓價連升28月 要回氣
在80年代至90年代的大牛市之中,大部分的買家及投資者均從未經歷過樓價大瀉的情況;當其時沒有人會相信樓價的跌幅可以超越銀行借貸的上限,令很多買家失去預算。再加上當時外圍的經濟環境不濟,很多買家無力繼續供款,唯有壯士斷臂。更甚者,當時負資產的個案比比皆是,形成很多買家破產收場。

經歷過九七年這一場樓市大災難後,市場又進入另外一個上升浪的週期,開始又有另外一批新進買家入場。今次因為有歷史的教訓,買家入市的態度明顯變得小心謹慎,沒有過渡的借貸,更加計算好未來有足夠的負擔能力,否則不會貿然入市。

今次的千禧上升浪,由2003年至今,更加長達15年。正因為此次上升週期,比對上一次的大牛市還要長,所以很多想入市的買家開始猶豫,認為今次的中美貿易戰會有深遠的影響,無論政治環境及經濟因素,都對樓市不利,認為今次的上升週期快將完結,是時候進入熊市的階段。

退兩步 才能跳得更遠
話雖如此,但是今非昔比,正因為大家都汲取了歷史教訓及經驗,大部分已入市的買家都非常審慎,沒有過度的借貸,市場更加沒有炒家潛藏的拋售壓力,相反是樓價升幅帶來的財富效應。更甚者是供應始終仍未追上需求,而地價仍然居高不下,因此,筆者相信今次樓市升浪並未完結,只是在進行著退兩步才能跳得更遠的動作。

【刊於2018年10月4日 經濟日報專欄】