形勢全面不妙 樓市轉角似成定局(2)

 6. 銀行按揭估價不足

 

隨多家銀行調高按息,市場已正式步入加息周期,銀行態度趨向保守審慎,對市場上的不穩因素作風險管理,造成個別成交出現估價不足的現象,這是市場「轉角市」信號之一。由於銀行估價不足有機會令市場帶出「循環效應」,令到現時於市場上的放盤單位造價受壓,繼而令市場進入下行軌道。8月初至今多個單位新高價成交,統計最新估價,顯示銀行估價不足頻現的情況,個別「樓王級」單位,成交價與三家主要銀行的估價,更低逾一成;市場低市價成交漸現,若銀行以最新成交價作估值,令估價不足情況更為凸顯。

 

7. 內外交困,香港經濟不妙

 

香港經濟基調出現愈來愈多負面因素,各種經濟指標逐漸轉差,下半年前景難以看好,且隨時出現大規模震盪。

 

810日公布的最新經濟增長數據為例,今年第二季香港本地生產總值(GDP)按年上升3.5%,較第一季增長4.6%遜色,也比市場預期的3.9%為低;若以按季表現計算,今年第二季GDP相對第一季實質收縮0.2%,是2016年第一季以來首次錄得按季負增長。

 

第二季的負增長尚未反映中美貿易戰的壞影響,即本地經濟在貿易戰正式開打前已有「失速」的跡象,當戰況在第三季全面升級後,大有可能加劇調整的速度與幅度,兩中美貿易戰及樓市泡沫隨時內外夾擊,令經濟放緩情況比預期嚴重。

 

8. 物業買賣成交量空前萎縮,價跌現象漸多、跌幅漸大

 

香港快將踏入加息周期,加上外圍局勢不穩等不利因素夾擊,最近二手買賣異常呆滯,更不時出現跌價現象。近期銀行估價普遍升幅放緩,個別更乍現回落,20個大型屋苑單位,已有3個於八月錄得價格跌幅。

 

二手交投冰封,綜合市場資料,十大屋苑八月錄約103宗成交,4個僅錄個位數,較七月約130宗再少逾20%,是2016年初以來最少。過往流量最高的天水圍嘉湖山莊,8月僅錄16宗創歷史新低,較上月再少逾33%

 

各大屋苑業主減價走貨,並掀起減價潮,減幅由5%15%,部分業主擴闊議價空間。

 

樓市利淡因素近期層出不窮,而它們有長期化及惡化趨勢,無論是投資者或地產發展商,都開始改變「樓價祇升不跌」的迷信,不再盲目看好大市,頻頻出貨,最終可能引發沽貨潮。

 

20038月起的樓市上升浪,看來已轉角,從此步入下跌浪。

 

 

 

 

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