樓市初現調整惟難大跌
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生
根據本行以全港50個指標屋苑所制訂出來的樓價走勢，在連升28個月後，終於在8月份出現輕微回落，反映史上最長的樓價升浪已暫告一段落。今年8月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報15,259元，較7月的15,303元回落0.3%，為樓價自2016年四月起連升28個月後首度斷纜，並同時結束連續18個月創新高的紀錄。
樓價下跌不外乎四大因素：包括息口、政治、經濟及供應，以上四項因素似乎正在醞釀變化，不過今非昔比，今天的業主及買家實力非同凡響，只要大家細心觀察，市場上稍有投資者願意略為減價出貨，已即時可全數被消化。同樣道理，一手新盤在發展商合理定價下，亦容易被強勁的購買力一掃而空。
因此，雖然近期樓價有偏軟跡象，但預期跌幅有限，因為市場購買力仍然充裕，加上業主持貨力強，根本無需作拋售式沽貨。二手市場的業主在沒有壓力之下，議價空間自然不多，樓價亦難以出現骨牌式下挫。目前輕微跌幅主要來自個別心急的業主減價較多所致，惟此類交投暫時仍佔少數，故目前樓價極其量只是「乾跌」，而並非真正的跌市。
根據歷史經驗，能夠輕易將樓價舞高弄低的是炒家及投資者，因此，這些炒家或投資者其實是樓市的訊號。假如今天仍然有大量炒家存在的話，莫說有多項利淡訊號，只要有其中一項出現，炒家便會推波助瀾拋售手上的貨源、推低樓價，而這種「調節」的方法比對政府的招數更能快速令樓市降溫。不過，在一系列辣招下，炒家早已消聲匿跡，而在用家主導下，樓價難望出現顯著回調。
【刊於2018年9月18日 地產站專欄】
