半年登記破五千宗 5年來首見 辣招後最旺 利嘉閣:工商舖下半年量放緩價仍穩

利嘉閣(工商舖)地產董事黃應年指出,工商舖市道過去兩年來連番造好,按半年度計算,自2016年下半年起,已連續出現4個「半年度」上升的盛況,除反映住宅市場樓價高企,更多資金流入工商舖市場外,亦受惠粵港澳大灣區發展及一帶一路的利好消息刺激,加上離跨境交通基建開通的日子越來越近,早於上半年已有不少偷步入市的情況。總結今年上半年,整體工商舖買賣登記量已連續3個半年度迭創自2013年初推出雙倍印花稅(DSD)辣招後的新高,表現可謂拾級上升;不過下半年有中美貿易戰及本地料踏入加息周期的影響,預期交投量將放慢,而金額則可望靠穩。

根據土地註冊處資料顯示,截至6月30日為止的上半年,全港共錄得5,290宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記,涉及登記金額達659.15億元,較去年下半年的4,543宗及819.34億元分別上升16%及回落20%;若按年同比,則分別升19%及跌16%;量升主要受惠工廈拆售及商廈新項目推出,而登記金額回落主因是對上的半年錄得較多巨額登記所致,主要是領展出售多個商場。

上半年買賣登記5,290宗 辣招後三度迭創新高

今年上半年5,290宗的工商舖物業買賣登記,除了是自2016年下半年以來,連續4次出現半年度迭升外;亦為2013年上半年(2月份)實施雙倍印花稅(DSD)後的「半年度」新高,並且是近5年來首度重越五千宗登記的水平。在工商舖三類物業當中,今年上半年工廈的買賣登記宗數遙遙領先,達3,460宗,佔整體比率達65.4%;商廈及店舖則分別錄得914宗及916宗買賣登記,佔比各約17.3%。

黃應年表示,整體工商舖買賣登記量已連續4個半年度拾級上升,若將今年上半年的5,290宗與2016年上半年的歷史低位2,022宗比較,反彈幅度高達1.6倍。由於之前累積升幅不少,加上踏入下半年後中美貿易戰開打,市場憂慮情況會惡化,直接拖累經濟表現及工商舖市道;此外,今年第三季香港很大機會跟隨美國加息,亦料為市場增添壓力,故預期下半年工商舖買賣交投量將出現萎縮。黃氏預期,下半年工商舖物業成交量料回落12%至4,680宗水平;至於涉及成交金額方面,料下半年仍不乏大額的全層及全幢交投支撐下,可望靠穩並微升2%,估計約達675億元。

下半年工廈商廈大額成交續現 店舖買賣料橫行

踏入下半年,雖然整體交投量受利淡因素影響而趨跌,但在工商舖各類物業範疇當中,黃應年仍然相對看好工廈及商廈的大碼交易,當中工廈有改裝成過渡性房屋的概念,而商廈則仍受內地資金追捧全層及全幢的甲級項目。店舖市場方面,下半年利好利淡因素參半,整體舖市料呈橫行格局,當中仍以民生區店舖備受看好。

下半年利好工商舖市道因素:

(1)   住宅市場受多重辣招及按揭掣肘,而且樓價持續上漲,相對工商舖仍有不少相對低價投資機會,料下半年續可吸引資金流入;

(2)   大灣區發展規劃及「一帶一路」越走越近,將進一步吸引中外企業在港設點開業,利好工商舖尤其寫字樓方面的買賣及租賃;

(3)   大型跨境交通建設包括港珠澳大橋及高鐵已如箭在弦,新口岸蓮塘口岸亦可望年內啟用,勢必帶動更多內地訪港人流利好舖市,而高鐵總站周邊商廈亦可受惠;

(4)   整幢活化工廈仍有潛力,政府有意研究容許業主將整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋提供予有逼切住屋需求的人士,此舉將有助刺激大額工廈成交。

下半年利淡工商舖市道因素:

(1)   中美貿易戰爆發,波及不少行業及廠家,令下半年投資擴展步伐相對轉趨保守,倘若情況惡化,將進一步窒礙投資信心,直接影響工商舖市道;

(2)   股票市場受貿易戰開打影響亦變得異常波動,預期下半年港股或處多變走勢,倘股市進一步回落,或礙整體經濟表現,商家廠家投資失利亦會利淡工商舖走勢;

(3)   美國逐步加息,預期本港九月起亦有很大機會跟隨,那將是逾十二年來香港首度重展加息周期,對市場將帶來心理及一定實質影響。

工廈市場回顧及展望 

利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出,工廈市場今年以來表現反覆靠穩,繼首季登記量突破千七宗後,次季更進一步高見1,752宗,平均每月錄約577宗登記,為近5年來的按月高水平。總結上半年全港共錄3,460宗工廈物業買賣登記,涉及金額約266.53億元,較去年下半年分別上升22%及微跌6%;如按年同比更大漲55%及22%,當中登記量創了2013年DSD出招後的5年新高。

今年上半年,工廈市場成交量仍然由細價物業撐起。其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別勁錄1,440宗登記,在7個價格組別中表現最標青,佔整體工廈登記量逾四成(41.6%);並較去年下半年的1,299宗再增11%,反映細價工廈物業大受追捧。反之,價格在1億元或以上的工廈於上半年登記量回軟,只錄得15宗,按半年減少8宗或35%,反映大額或全幢工廈成交略為轉淡(見附錄表二)。

按地區劃分,在10個觀察區之中,有半數地區買賣登記量錄得升幅,當中三大傳統工廈「重鎮」荃灣、葵涌及觀塘均有上升,其中觀塘區便錄得758宗登記,較去年下半年勁升92%,並成為上半年買賣登記量最活躍的地區。期內因為有新鴻基W212開售,致使荃灣區更大升1倍,共錄得700宗登記,列居次席。反之,柴灣區因上半年工廈拆售個案減少,故亦拖累期內買賣登記量回軟,只錄得82宗登記,逆市急挫52%。

從個別成交個案分析,上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎1.28億元至最高的21.63億元;當中,排在榜首者為荃灣永南貨倉大廈全幢登記,涉資近21.63億元;其次為觀塘業發工業大廈2期全幢,涉資近16.22億元。在十大貴重成交中,全幢工廈成交佔了4個席位,分別分布在荃灣、觀塘及元朗,其餘6個則為全層的交易。

至於工廈摸貨方面,受制DSD辣稅之下,雖然整體工廈交投量持續拾級上升,惟並未帶動轉手市場一併造好,反映市場上仍以長線投資者為主,少有炒家參與。總結上半年按月只有零星的工廈摸貨登記個案,而半年累計亦只有10宗,較去年下半年的15宗,回落33%;涉及金額約3,330萬元,亦按半年跌逾41%。

展望下半年,朱亮恒指出,中美貿易戰對工廈市場造成陰影,當中首當其衝的會是逾千萬至數千萬元的中價工廈交投,故對今年下半年整體工廈登記量略有保留,料將較上半年減少。不過,工廈併購持續增加,加上政府有意研究容許業主將合適的全幢工廈改裝成過渡性住房,以紓緩劏房惡劣的居住環境,因此相信全幢工廈交投會因而受惠上升,惟最終要視乎政策出台的細則及改裝津貼等條件。綜合而言,他預測下半年工廈成交量將較上半年回落13%,冀守3,000宗水平,而成交總值則料在大碼交易增多下逆市升13%,至約300億元;全年累積計算,工廈成交宗數料達約6,460宗,涉及金額合共料達近567億元。

商廈市場回顧及展望 

利嘉閣(工商舖)地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示,繼去年賣地市場屢誕商業地王後,巨額甲級商廈轉手亦於去年底及今年持續出現,刺激甲級商廈呎價不斷攀升,並帶動今年上半年逾5,000萬元以上的大碼商廈交投顯著上升。商廈買賣登記除首季受季節性因素影響而回軟外,次季已重拾升軌,六月份單月更突破久違了的200宗水平,表現不俗。

截至6月30日止的上半年,商廈物業買賣登記錄得914宗,較去年下半年的830宗回升10%;金額方面,上半年共錄得194.81億元,較去年下半年的166.07億元增加17%,是工商舖三範疇中唯一量值齊升者;惟若按年同期比較,則雙雙同告回落26%。

以價格類別劃分,今年上半年,介乎200萬元至500萬元以內及500萬元至1,000萬元以內價值組別的商廈成交佔比較多,兩者合共有497宗,佔了整體商廈成交量約54%。上半年七個價格組別的商廈買賣中,共有六個錄得升幅,幅度介乎2%至57%不等,反映市場升勢頗全面。其中以1億元或以上的高價商廈登記量升幅最顯著,高達57%,由去年下半年的28宗增至今年上半年的44宗。此外,上半年唯一出現跌幅者是200萬元以下的超細價組別,期內只有33宗登記,按半年大減28%。

上半年最貴重的商廈買賣登記為上環永樂街82至86號富昌大廈全幢,涉及金額逾4.98億元;其次為上環德輔道中212及214號的多個樓層,涉資3.5億元;而上環永樂街88至90號全幢亦以2.90億元排於榜內第三位。上半年十大貴重商廈登記之中,有2宗為全幢物業,均屬上環區樓齡較高的舊式商廈(見附錄表七)。

從本行長期觀察的11個地區分析,有5區登記量在上半年錄得升幅,當中旺角區成為期內買賣登記最活躍的觀察區,共錄得113宗,較去年下半年的95宗增加19%。至於增幅最顯著者是九龍灣區,主要受區內有新商廈項目開售而錄得多宗登記所帶動。此外,尖沙咀區亦錄得逾百宗買賣登記,上半年共有105宗,惟按半年回落8%,至於傳統核心地段的中環區則只有31宗買賣登記,按半年大減24%(見附錄表六)。

對於下半年的市道預測,徐康達指出,中美貿易戰的不明朗因素會維持一段時間,部分投資者會採取觀望態度,而因大部分業主叫價仍然進取,會令成交膠著,情況對成交量方面影響較大,惟優質物業、大額成交及地盤收購仍然持續,故涉及登記金額方面仍然可維持在一定水平。因此,徐氏預期下半年商廈買賣登記將有所放緩,惟在價格相對硬淨之下,料登記金額回調幅度相應也較少;初步估計,下半年商廈登記量或有15%的跌幅,料只達780宗左右,有機會創過去4個半年度的新低,而登記金額則料回落10%,至約175億元水平。

店舖市場回顧及展望 

利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示,今年上半年,受惠零售市道逐漸向好,期內店舖買賣亦按月穩中微升,表現十分平穩,平均每月約有153宗登記,惟下半年在貿易戰陰霾下,市況存在隱憂。截至6月30日止的上半年,店舖物業買賣錄得916宗,較去年下半年的880宗微升4%;至於成交金額方面,由於去年下半年有領展出售多個商場而錄得大額登記拉高基數下,導致今年上半年店舖登記金額出現顯著萎縮,較去年下半年的369.58億元急挫46%,至只有197.81億元。

店舖買賣市道自2016年中走出谷底後,表現一直較為穩定,而買賣登記量在過去半年大部分時間維持在每月逾150宗的水平窄幅微升,走勢屬漸入佳境。按地區分析,上半年納入長期觀察的17個分區當中,有11區的登記量均錄得升幅,當中升勢最顯著的是大角咀區,由去年下半年的21宗大增81%至今年上半年的38宗。而一些傳統旺區如旺角、灣仔及尖沙咀亦分別升52%、44%及20%,反映多區店舖買賣均有好轉之象。不過一些一線核心區如銅鑼灣及中環交投仍然受壓,上半年分別回落59%及27%,反映目前民生區的店舖交投仍然相對較為活躍。

按物業價格分析,在七個價格組別的店舖物業交投量當中,錄得升幅的組別較多,其中5,000萬至1億元以內的大銀碼店舖登記量升幅最顯著,上半年共錄54宗,按半年大升35%;而銀碼介乎1,000萬至5,000萬元以內的兩個組別亦分別升11%及28%(見附錄表八),反映過去半年中價至中高價店舖買賣有所轉旺。至於1億元或以上的大額店舖買賣登記方面,上半年出現顯著回落,僅錄得23宗登記,較去年下半年有領展出售多個商場而撐起的33宗,大減30%,亦是導致該組別相關登記金額出現急挫73%的主因。

展望未來,鄭得明指出,中美貿易戰開打對市況一定有影響,而人民幣貶值亦是隱憂;不過,市場上亦並非只有一面倒的負面消息,因為下半年有港珠澳大橋及高鐵將相繼通車,加上新增連接港深的蓮塘口岸亦將啟用,有助帶動內地旅客流量,增加來港消費,相信有助抵銷貿易戰及人民幣貶值的影響。鄭氏相信舖位下半年走勢仍然審慎樂觀,民生區租售價可看升10%,而核心區則表現平穩;至於整個下半年店舖買賣登記料穩守在900宗的水平,料僅較上半年微跌2%,涉及合約金額則料微升1%,冀達200億元水平。全年累計,店舖成交宗數料達約1,816宗,涉及金額合共料達近398億元。

發稿:利嘉閣(工商舖)地產研究部