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 樓市中的恐懼和貪婪

(原文發表於2014年07月24日)

 

不少屋苑的樓價近日屢創新高,市民上車日見困難,新界區指標屋苑之一沙田第一城,兩房單位實用呎價,不論成交及叫價均升穿1萬元水平,貴過三房戶,而市場預期這類單位的售價短期內仍會向上。上車及細價單位樓價不斷飆升,連財政司司長曾俊華亦在網誌上發出預警,指出已留意到最近細價樓市再轉熾熱的情況,呼籲買家入市前要注意未來息率走勢及自己的負擔能力。

 

有趣的是,鑑於細價樓價格的屢創新高,近期多間投資大行紛紛急速轉軚,分析員全面修訂樓市預測,年初看淡今年樓價將跌10%至20%的分析員,不是修訂樓價跌幅小至5%甚至少於5%,便是轉軚看升。

 

我不諱言,我的看法和投資大行或其他看好評論員不大相同:

 

1.      評論員所謂「減辣」增強買家入市信心,我覺得相當莫明其妙。政府的減辣,對買家的好處似有實無,實在看不到買家可以雀躍的地方(評論見拙作《減辣,似有實無》),更難理解為何該等買家爭相入市;

 

2.      樓市氣氛升溫,市場不斷錄得高價成交,二手業主見勢心雄,叫價漸趨強硬,相反地發展商繼續採用優惠甚至劈價促銷策略,搶奪二手購買力。長實近日推出大埔嵐山第6座兩款面積同為190多方呎的「蚊型戶」,折扣後入場費僅165.41萬元起,平盡全城新盤,重返8年前水平;3房單位最低呎價6,909元,為8年新低;首推的260伙,平均呎價8,272元,較同區新盤低近30%,亦較二手樓盤低逾10%。

 

二手小業主與發展商的推盤取態迥異不同。該怎看這種現象?我會將二手小業主看成是市場內的群眾,發展商是聰明資金。市場中的群眾,人雖眾,往往是盲動的,聰明資金人雖少,對形勢的掌握洞若觀火,採取的應對行動亦每每拿揑準確,最終將群眾玩弄於股掌之上;

 

3.      近期細價樓樓價的屢創新高,是樓市轉角(重入上升軌),還是下跌浪中的小反彈?著實值得思量。個人認為,現在利淡因素充斥:住宅單位供不應求的局面已改變、美國加息將提早來臨、內地客對香港物業不買反賣(而且是大劈價賣)、土地招標價格一浪低於一浪。利淡因素多而佔主導地位,中長線跌市已成定局。

 

畢非德(Warren E. Buffett)說,「投資者要在別人貪婪時恐懼,而在別人恐懼時貪婪」。觀諸現實,在促銷方面,二手小業主是在發展商恐懼時貪婪;在入市(購樓)方面,豪宅買家已踟躕不前,但細價樓買家則蜂擁而出、一往無前。細價樓買家是在豪宅買家恐懼時貪婪。

 

誰的貪婪和恐懼正確?請讀者朋友自行判斷;

 

4.     當整體樓價極其昂貴,豪宅交投零落,而細價樓居然鼓其餘勇,交投活躍,價格屢創新高,這是整體樓價步向毫無疑議的終極一跌的前奏。

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