遏抑需求,如何才會力度足夠?(3)

要好好治理首置客

20132月,政府推出涵蓋住宅和非住宅物業的DSD辣稅。住宅方面,除首置客可繳付較低稅率外,其他買家購買住宅時,均須依照要求繳付相等於樓價1.5%8.5%DSD,令置業成本大增。財經事務及庫務局數據顯示,首置客佔本地買家的比例於20133月至20146月大部分時間在80%以上水平,其後兩年多相關比例便一直在80%以下

201611月,政府因應樓市熾熱,宣布「加辣」版DSD,除首置客可繳付較低稅率的DSD外,其他住宅買家的DSD稅率一律調高至15%相關措施刺激大量首置客入市,佔本港永久性居民(下稱本地買家)的比例激增。首置客比例除了在該月降至69.8%,翌月即急彈至92.6%201612月至今年2月連續15個月處於九成以上水平,並於20171月登上94.9%高位。其後首置客比例一直維持九成以上。今年2月,在5241宗涉及本地買家的住宅成交中,4904宗由首置客購買,比例達93.6%,連續15個月處於九成以上。

近年發展商積極推新盤,為了促銷,提供優惠協助首置客上車。財經事務及庫務局數據顯示,首置客佔一手新盤成交比例,2013/14財政年度曾達76.6%2014/15年度曾跌至58%,惟其後連續3個年度上揚,至2017/18年度(截至20182月)達79.2%,創20134月《一手住宅物業銷售條例》實施以來新高

為什麼首置客這5年來蜂擁而至?政府給了他們一些什麼優惠?優惠不少,亦不小:

1.     20132月以來,他們購買首個住宅物業祇需繳納很低的印花稅,由$1004.25%﹐視成交價而定,但非首置客則由1.5%8.5%,普遍高一倍;由2016114日起,非首置客要付劃一的15%而首置客照舊以20132月的標準計算。

2.     首置客無需繳付15%的買家印花稅,非首置客則需。

3.     1000萬成交價以下,首置客的按揭成數可高達60%,較非首置的高10%

一份名為「2018上半年香港房地產前景問卷調查」於今年年初由物業網站REA集團委託尼爾森(Nielsen)舉辦,調查是以網上問卷形式進行的,成功訪問了1003名市民。受訪者中有四成未持有物業,這群人中超過六成是35歲以下的年輕人

調查顯示,在過去一年置業的受訪者當中,47%是自用(包括為生育作準備),但46%卻是投資用途,而剩下7%則是成功靠父幹,父母買給子女結婚之用。這些上車人士買入的樓價中位數為780萬元

不過,表明有意在未來一年上車的人只有29%,當中包括9%計劃在海外置業,而那餘下20%考慮在港買樓的受訪者中,49%是自住用途(包括為生育作準備),41%是投資之用,餘下10%是繼續上演成功靠父幹,為子女結婚作準備。

在統計學上,問卷調查的1003名受訪市民可被視一個反映整體(Total population) 的樣本(sample),它的某些數據是令人震驚的,例如已上車的首置客,有46%。買來是作投資用途的;有意在未來一年上車的,41%是作投資之用;已上車及打算上車的,買來作投資用途的比率都十分吻合,約為四成多。

將這些統計數據和首置客近幾年在本地買家中所佔的比例(一般都在90%以上)一併看,我們就得出更令人震驚的結論:「在本地買家的每月物業買賣成交中,41%買來作投資/投機之用」。

首置客(特別是那些借助直系親屬作首置客去圖利之人)對樓價的飊升,推波助瀾之功,恐怕不在國內買家之下。

要弄好本港物業需求的管理,光是集中火力對付國內買家是不成的,還要同時對付本地的投資客-首置客!而最有效的遏抑措施就是廢除首置客制度。

 

– 完 –

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