遏抑需求,如何才會力度足夠?(2)

香港市場資金自由流動,中國內地的資金也一直是市場的主要購買力之一。但近年隨著香港政府推出遏抑樓市措施,非香港永久居民(國內/外國人)要在香港購買住宅物業,亦面對多種限制。

在稅務上,非香港永久居民(包括在香港成立的公司)購買香港住宅物業,要支付房價15%的「買家印花稅」,而另一筆「從價印花稅」也劃一為15%。換言之,單是買房時的稅金支出,已是房價三成。而不管業主身份,如在買房後3年將單位出售,不論房價升跌,又要另外支付當時市值10%20%的「額外印花稅」。

而在按揭方面,如果按揭申請人的主要收入來自香港以外,不論樓價,銀行按揭成數上限為房價四成。如果申請人在香港已另有按揭貸款,新購住宅的按揭成數會減至三成。

此外,如果主要收入來自港外,銀行會要求按揭供款不可逾月入四成;而當利率上升3厘時,供款不可逾月入五成。如果申請人在香港已另有按揭貸款;標準會收緊至:所有按揭供款不可逾月入三成,當利率上升3厘時,總供款不可逾月入四成。

不難看到,各地/各國在揭抑外地/外國業需求方面主要倚靠限購令、徵收附加稅、投機稅、收縮貸款額及壓力測試。在這幾種遏抑需求中,限購令最見效,與澳洲、加拿大、紐西蘭及新加坡相比,國內的限購令又最湊效。與別不同的,國內某些大城市近期還推出限價令。

香港沒有推行限購令,但在稅務及其他遏抑措施上的處理,它是最嚴厲的,15%買家稅,劃一15%的厘印稅,僅及樓價三至四成的按揭貸款額及高標準的壓力測試,在在都辣人一等。既如止,為甚麼香港的辣招徒勞無功?我們覺得,是否夠辣,是相對的,要看具體情況。國內買家買香港物業絕少是為了短炒,所以買房後3年內將單位售出要納10%20%的「額外印花稅」對他們不起作用;15%劃一印花稅,許多時候香港發展商會代他們付一半以至全部,這個限制作用亦不太大;國內人多有錢了,買樓許多時候是全現金買的,按揭貸款額和壓力測試的限制因此亦不是問題。

國內買家人多、錢多,而且買樓時豪氣干雲,從不問候,作決定快而狠,他們這種投資作風主導了一手市場,而一手市場又主導了整個房地產市場,樓價由是一再飆升,屢創新高。香港對付外來的物業投資/投機的需求,表面上很辣,但今時今日的特殊情況下,辣不足!

最有效的遏抑方式看來祇有三個:

  1. 推出限購令(例如規定國內或外國買家祇能購買實用1500呎或以上及成交價不少於4,500萬港元的住宅單位);
  2. 加重買家稅(例如由15%加至40%);
  3. 以上2項兼而有之。

上述三項遏抑措施亦適用於非首置的香港永久居民(包括在香港成立的公司)。

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