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 減辣,似有實無

(原文發表於20140522) 

雙倍印花稅(DSD)公布超過一年後,政府作出兩項讓步:將過往要求換樓客在入市6個月內售出原有住宅物業可免DSD的換樓限制由簽臨時買賣協議(臨約)起計算,延遲至交樓時簽署轉讓契(俗稱樓契或大契)後計算,非住宅物業則不獲豁免;與此同時,又放寬首次以同一份文件購入一個住宅物業和一個車位,可豁免繳交DSD。根據新例,購買二手物業的換樓限制可較原方案延長一至兩個月;而一手長樓花期物業則因動輒兩年半後才交樓,令換樓期限可延長至差不多3年。修訂令換樓客有更多時間安排售出原有單位。

不少媒體及地產評論員認為,根據原本《2013年印花稅(修訂)條例草案》,在先沽後買及二手樓交投淡靜的情況下,以購買二手樓方式換樓的換樓客有可能受制於期限而被迫以賤價急售舊物業;以購買樓花方式換樓的市民,更可能須於樓花落成交吉前租樓暫住,得不償失。將原先建議修訂後,現樓換樓客便多了一至兩個月時間出售舊物業,樓花買家亦毋須租樓暫住。這個修訂,雖說是小恩小惠,但無論如何,都對換樓客有利,值得肯定。

上述的看法成立嗎?個人覺得不大成立。

首先,大家似乎忘記還有其他辣招的存在。額外印花稅加強版本規定,在20121026日或以後購買的住宅物業,買家如於半年內將之出售,需付成交樓價的20%作為額外印花稅;半年至一年需付15%;一年至三年則需付10%。若按20101120日公佈的三級制「額外印花稅」:6個月內轉售稅率為15%612個月內轉售稅率為10%1224個月內轉售稅率為5%。買二手樓的換樓客,縱使換樓期限延長至8個月及獲退回DSD(不外2.25%4.25%,視乎單位面積、樓齡、地區及單位質素而定),祇要他名下的舊物業購於20101120日或以後,他就要付出10%15%額外印花稅,那豈不是得不償失?

購買一手新樓來換樓好像好一點,因為換樓期限可延長二、三年,那麼額外印花稅就可降低至零。但新問題來了,在樓市利淡因素壓倒一切的情況下,樓價易跌難升,在二、三年後很可能大跌三、四成,退回DSD那丁點好處又何足掛齒?換言之,樓價易跌難升的理性應對自然是舊物業早賣早著,誰還會為爭取那小小的DSD而等二、三年才賣樓。說到這裏,聰明的換樓客可能已看到一個對他最有利的方案:要換,現時居住的住宅單位(不管它是何時買入的)要趁價高賣,愈早賣愈好;要買新居所,則愈遲愈好,至低限度要等樓價下調到接近谷底,那很可能要等三、四年;要達到這些目標,換樓客得先賣後買,一切以高賣低買的時機為重,將DSD完全置諸腦後。遲買(特別是遲至三﹑四年)還有一個好處屆時可能所有辣招已撤,DSD的豁免不求自得。

經過上述的盤算,我們不難發覺,縱使有了換樓期限的修訂,換樓客在獲免DSD的好處方面,似有實無。如此這般的減辣,不要也罷。

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