先棕地後綠地的發展次序對嗎?

有關香港土地供應的大辯論已經開始,輿論大都認為,政府應優先發展棕地,然後才考慮已有植被的綠地。如果單是從環保的角度來考慮,這種說法當然成立。因為植物能吸收碳酸氣,放出氧氣,能淨化空氣,減慢大氣層被人類污染的速度。這當然是我們在進行城市規劃時,必須考慮的角度,但不是唯一的角度。
 
香港現時的情況是綠地保留得太多,住宅用地劃撥得太少,現在要增加住宅用地的供應,那就無可避免需動用一部分綠地。香港現時的住宅用地只佔香港總面積的7%,但林地有24.9% ,灌叢有23.6%,草地有17.3% ,農地有4.6%,合起來就70.4% ,比供人住的土地多10倍。人類社會沒有理由只考慮植物的生長權,而不考慮人自己的住屋權。
 
況且,香港人並非奢求住得比世上其他地方的人均面積都要大,而只是想住其他地方的人均面積三分之二左右,一點沒有過分,沒有理由一定要香港人長期接受現時這種不公平待遇。此之所以,我認為若要改善香港人的居住環境,無可避免要動用一部分綠地。因為即使把全港1300公頃棕地都轉為住宅用地都不敷應用。
 
其實,我們要保護的是地球的環境,而不只是香港的環境。單是減少居住面積對地球的幫助有限。因為我們在衣食住行中,「住」佔用地球的土地資源最少,為了「衣」、「食」、「行」,香港人佔用了世上其他地方的農地、牧場、工廠、礦場等,面積有幾十個香港那麼大。我們所造成的污染,遠比保住香港自己的綠地就可以補償得到。環保人士與其阻住香港人覓地建屋,不如教育香港人改變自己的生活習慣,才能對地球的環境更有幫助。
 
至於香港的棕地,其實與其他地方有別,其他地方的棕地,大都是棄置的工業區,既無生態價值,亦無經濟價值,沒有人會反對重新規劃,令土地資源得到更好應用。但香港的棕地卻不是被荒廢的土地,而是被用作貨櫃場、停車場、回收場、維修廠、露天倉等。收回這些棕地,還需要安置土地上的經營者,難度比收回荒廢的農地大。
 
不過,我相信,若果城規會修改這些棕地的使用限制,變成可以作商住發展,而發展可以得到的增值又比現時收到的租金回報高的話,那這些棕地的業主一定會設法與現有的使用者解約,然後補地價作商住用途的發展。
 
因此,若果城規會真的打算把全港的土地規劃重新檢討的話,我是不反對連棕地也一併檢討的。至於是不是先棕地都發展好之後,才去發展其他土地,我覺得那亦不必要。因為,我預期棕地的發展不一定會很順利,除了要安置現有的使用者之外,還有業權問題要處理。現時不少棕地都是祖堂地,即原居民祖先留下來的太公地,村民人人有份,一下子不容易有共識。
 
此之所以,城規會應不分棕地綠地,都按社會整體利益把現有的土地再重新規劃,容許土地擁有者作更符合社會需要的發展,誰的條件先完備,誰就可以先起步。這樣才可以避免因棕地發展受阻而妨礙了其他土地的利用。時間才是現時香港住屋問題的最迫切考慮。
(轉載自am730C觀點2018年5月8日)