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 不要忽略某些樓價的潛在威脅(2)

(原文發表於201404月16日)

網購盛行,早晚將影響商舖價租

內地網絡購物(online purchases)的營業額,據總部設於波士頓的貝恩策略顧問公司(Bain & Co.)統計,2012年達13,000多億元人民幣(約合17,000億港元),較2009年增加70%左右;從統計數字看,這種強勁上升之勢有增無減,2013年第三季營業額為4,550餘億元人民幣,比2012年同期增約42%;貝恩估計,內地網上購物的年增幅為32%,那意味至2015年,總額達33,000億元人民幣;而麥肯錫管理顧問公司估計,中國的電子商務在2020年營業額將在4,200億至6,500億美元之間,後一數字較美國、日本、英國、德國和法國的總和更大!

內地電子商務的營業額佔整體零售額的滲透比率,2012年大城市約為百分之六,二三線城市百分之十左右,這較大部分先進國家電子商務平均滲透率低於百分之五為高;而且這種趨勢並無扭轉之象。為甚麼中國的電子商務特別發達?上述幾間管理諮詢公司的主要看法,認為商場租金增長太快,與過去十年的物業狂潮同步,大城市中心地帶的店舖租金期間升漲三倍多,沒有這項支出,一般網站的同一貨物,售價較商店的低一至三成。

電子商務前景璀璨,以網售物品價格較廉,包括香港人在內的消費者受惠甚深,但商場商店尤其是非市中心地帶的,價格租值,近期看淡遠期看跌;阿里巴巴主席馬雲更認為,網購生意將成購物主流,那意味愈來愈多消費者瀏覽網上「商展」進而「落單」,不必逛公司購物,等於商舖需求下降,其價、租無法不下跌。

我認為,馬雲的看法,雖不中亦不遠。中港融合,內地既如此,香港不會獨善其身。香港商舖的投資者,不宜對這種趨勢掉以輕心。

建築成本高,樓價難大跌?

近期樓價呈易跌難升之局。部份地產發展商及地產評論員指出,建築成本高,動輒每呎4,000元(普通住宅樓)至8,500元(豪宅)。土地價格可以下調,甚至降至零地價,但是工資和建築材料不能降減,未來樓價不可能大跌。

上述的看法,表面有理,其實大大違反經濟規律:決定價格,是市場上的供求,而不是成本。

在形勢較人強的情況,過往發展商被逼虧本售樓的例子屢見不鮮,成本未能成為他們的護身符。將來恐怕亦不會!

 

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