解讀花旗銀行的置業意向調查 (2)

 

缺乏相應的購買力,需求不是有效需求

受訪者當中,有8%認為現時「好有需要」買樓,推算約37萬人;其中尤其以21歲至29歲的受訪者最認為有需要。在21歲至29歲的已婚受訪者當中,只有15%在結婚時已擁有物業

調查沒有提到21歲至29歲在該37萬人中佔多少人或多少%,想來被訪者年齡多半是21歲至60歲的成人,假若21歲至29歲者佔這個區間的30%,那就有11.1萬人了。按調查的說法,37萬人認為現時「好有需要」買樓,「最認為有需要21歲至29歲的年青人有11.1萬人,這個37萬(特別是其中的11.1萬人)代表了很大很大的需求,但如果他們缺乏必要的購買力,這些需求不構成有效需求,不會在市場反映出來的,除非他們靠父幹,而父又擁有足夠的購買力。

未有在未來12個月看淡樓市,不等於之後不看淡

55%受訪者預料樓價會在未來12個月上升, 按年增11個百分點;認為樓價會下跌的受訪者則回落至11%,反映市民未有看淡樓價走勢。不過,75%受訪者希望未來12個月樓價下跌,而在擁有物業的受訪者中,62%期望樓價下跌,主要由於計劃再次置業、讓其他人能置業等因素

調查顯示,21%受訪者有興趣置業,按季漲7個百分點。而認為現時是置業好時機的受訪者則回升至5%;而認為不是好時機的受訪者降至68%

8%代表37萬人,那21%就代表著97萬人都「有興趣置業」,潛在需求很大!地產發展商、炒家及想出貨的小業主可別高興得太早,這些「有興趣置業」的人,對購買物業的需求,遠遠不如「好有需要買樓者」,因為他們的需求是更加非有效需求,簡直可以置諸不理,真不明白花旗銀行的調查為何放入這麼一條問題(「有興趣置業嗎?」),是偽問題呀!

55%受訪者預料樓價會在未來12個月上升, 按年增11個百分點;認為樓價會下跌的受訪者則回落至11%,反映市民未有看淡樓價走勢。

在這點,調查數據祇反映大部份受訪者(55%)未有在未來一年看淡樓價走勢,但不能作出「反映市民未有(在一年後甚至長期)看淡樓價走勢」的結論。同樣道理,光問受訪者對未來12個月樓價的看法是偽問題(意義不大,甚至亳無意義),為何不同時問他們對未來二年、三年樓價的看法?為何不乾脆問既然預料樓價會在未來12個月上升,他們會現在就買樓嗎?這樣問題的答案才有市場參考價值!

-待續-

更正:

昨日<<解讀花旗銀行的置業意向調查 () (修改版)>>的文章,由尾數起的第三段,4個10年前買入價2年前買入價買入價應為賣出價;第二段的買入應為賣出

該等手民之誤已在今早修正。特此知照。

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