解讀花旗銀行的置業意向調查 (1)

 

是否落錯車,不知三個條件,任何判斷是言之過早

許多調查報告都犯了一個致命毛病,就是有數據,沒解釋,沒好好解釋或演繹數據所蘊含的內裏玄機。

 

花旗銀行委託港大社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,每季訪問超過500名香港市民。它在上月公布新一份置業意向調查說

 

受訪者當中有13%曾在過去10年出售過住宅物業;而這批賣家中59%在出售物業後未有再次置業,更有32%至今再也沒有持有任何物業,因此該行推算有36萬人「落錯車」,當中有近20萬人至今仍無持有任何物業

 

花旗銀行的調查以那群超過500名受訪市民作為一個統計樣本(sample),以之代表整個相關人口(population)。花旗銀行的置業意向調查顯示,調查樣本中的7.7%(13% x 59%) 在過去10年出售住宅物業後就沒有再次置業,調查以此推算,計出這7.7%的賣家為數36萬人,並視他們的行為為「落錯車」。

 

根據過往五、六十年香港物業循環中樓價的上落資料,當樓市見頂回落,在整個下跌浪中,住宅樓價往往跌去40%65%。在過去10年,住宅樓價平均升幅約為130%10 年前已賣掉自己物業而一直沒再買的,就算目前樓價不進一步飆升而稍後進入下跌浪,假若整個下跌浪的下調幅度為40%,見底後買入,屆時買入價將為十年前賣出價的138%,當然是吃了大虧,肯定是落錯車;其他前提相同,假若下調幅度為65%,屆時買入價為10年前賣出價的80.5%,那是有贏呀(!);在過去2年,住宅樓價平均升幅約為23%,若果目前樓價不進一步飆升而稍後進入下跌浪,假若整個下跌浪的下調幅度為40%,見底後買入,屆時買入價將為2年前賣出價的73.8%,贏了();其他前提相同,假若下調幅度為65%,屆時買入價將為2年前賣出價的43.1%,大贏!

 

過去10年在不同年份賣出自己的住宅物業而迄今沒有買回的,是否落錯車,端看:

 

1.  何時賣出    ( 愈遲賣出,愈有利)

2.  未來真箇見頂的住宅樓價(崩盤前的樓價,愈高愈有利);

3.  未來的整個下跌浪的下調幅度(下調幅度愈小愈有利)。

 

在未知道上述三個條件前,現在就輕言「曾在過去10(任何時間)出售過住宅物業,而出售物業後未有再次置業,是“落錯車”」,是言之過早。

 

待續

 

 

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想參加而前此未克參加的讀者朋友,要好好掌握這隻尾班船了。

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