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大幅縮小經營規模方為上著

(原文發表於20131218)

 

就政府應否「減辣」,中大香港亞太研究所早前進行了民意調查,結果顯示:同意豁免港人公司付買家印花稅的佔20.1%,不同意則佔52.7%;同意豁免慈善團體付買家印花稅的,佔31.3%,不同意則佔42.8%;同意豁免工商物業的雙倍印稅的佔19.2%,不同意的佔51.6%

調查結果又顯示,祇有17%的被訪者認為應放寬壓抑樓市措施或撤招,約62.6%則認為應保持BSDDSD和額外印花稅(SSD);約一半受訪者認為,「辣招」對遏止樓價升勢有很大或頗大效果;89.2%受訪者認為目前樓價水平過高。

地產發展商、地產代理、做房地產契為主的律師行、裝修公司及其他有關行業是小眾,全體市民是大眾。大眾的民意如此,你認為一切以民意為依歸的特區政府及政黨膽敢逆民意而行嗎?可以預期,辣招在未來一兩年減辣無望,更遑論撤辣了,除非期間整體樓價大跌兩成以上。

地產代理監管局最近公佈各類地產代理牌照數據,11月份的地產代理(個人)牌照、營業員牌照和營業詳情說明書分別為16,772人、19,303人及6,304(合共42,379),比較1月的16,518人、20,160人及6,271(合共42,949),分別增1.5%、減4.3%及增0.5%(合共減1.3%)。兩者基本上不相伯仲。

整個行業的收益現時是旺市時的百分之四十餘,但從業員和分行數目居然仍與高峰期相同。明顯地,業務收縮遠遠落後於收益的收縮,整個行業的規模仍是太大,最終不免要自願或非自願地進一步收縮。

地產代理業過往大半年不斷叫嚷生意難做、收入大減,究其原因,與業內經營者過往三、四年過度擴充及現在不肯按市況調整其規模有分不開的關係,自作就要自受,不要再怨天尤人了。

在未來一、兩年政府基本上不會撤消辣招的情況下,地產代理業最艱苦的日子仍未到來。中小型地產代理公司對目前形勢要份外警惕,量力而為,與其彈盡糧絕被逼收縮,不如趁仍有一定力量資源,盡早主動地收縮。

樓價中期趨勢較短期更重要

西九龍天璽及The Austin的劈價推銷弄熱了一手樓市氣氛,不少發展商看準時機,積極部署推盤發售,新盤新一輪混戰一觸即發。單是近期市場上的東涌昇薈、灣仔囍滙、大角咀浪澄灣、屯門瓏門二期、元朗溱柏、爾巒和尚悅及筲箕灣樂融軒各盤就多達6,820伙,明年預計可推售的新盤單位數目超過5萬個,創最近數年新高。在目前樓價未有大幅回落及未來新盤單位供應將大幅增加的情況下,發展商趕緊散貨,不惜大幅劈價以盡快吸納市場上有限的購買力,完全可以預期和理解。

第一太平戴維斯某高層指出,鑑於市場仍處於低息環境,因此樓價大幅下調的壓力不大,預計整體住宅樓樓價跌幅介乎5%10%。該高層沒有明確說明,在多久時間內有上述跌幅,但從他發言的上文下理來看,應指在明年內。苟如此,我們要問,在更久的將來,例如2015年和2016年,他估計樓價跌幅又有多大?

無論買家還是賣家,他們有興趣知道的不僅僅是短期樓價趨勢,更有興趣的是中期的,這對他們的買賣決定更有參考作用。

豪宅價格跌幅當較中小型住宅大

第一太平戴維斯另一高管則指出,豪宅供應不多,料跌幅較中小型住宅為小,幅度在5%以內。

這個看法,我很有保留。供應不是決定價格的唯一標準,有時甚至不是主要標準。現時的豪宅,過往數年價格飆升得特別過份,水份因此特多,基於升得高跌得重的定律,豪宅的跌幅當較中小型住宅大;另一方面,豪宅 (特別是3,000萬元以上的買家主要是國內客或公司客,由於辣招,他們要較中小型住宅買家多付19.25% 印花稅。發展商要吸引他們入市,減價幅度要特別大,豪宅價格跌幅因而會較中小型住宅大。

近日不少投資大行及房地產基金看淡香港樓市。它們對未來兩三年的樓價都不樂觀:樓價始終跟利率掛鈎,未來數年將步入加息周期;投資香港物業的租金回報率太低,超級豪宅不足1%,普通豪宅1%2.5%,中小型住宅3%3.5%,而且都由業主繳付管理費及差餉,店舖1%2%。反觀日本東京的商廈,扣除所有成本後,租金回報率可達6%;外圍 (包括歐美及中國經濟仍不明朗,本港土地供應有機會在未來數年大增,而在發展商相繼減價推銷新樓盤下,價格趨跌。物業因此是回報太低、風險太高的投資,不合算。部份房地產基金坐言起行,幹脆將資金投資於外地物業。

這些投資大行和房地產基金的言行對嗎?個人認為,雖不中,亦不遠矣。

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