2018樓市仍樂觀 樓價可再升10% 經濟穩步向好可抵緩慢加息影響

利嘉閣地產指出環球經濟向好,美國有序緩慢加息對樓市的傷害性實際不大;反觀經濟好轉,市場財富積聚,更能支持樓市走俏。本港一直有內地市場作為後盾,隨著跨境交通基建逐項落成,配合大灣區的發展,區內經濟增長可期,市場的需求必能蓋過加息的影響。預期2018本港住宅交投可延續今年的復蘇勢頭,一手交投料上試2萬宗,二手則平穩發展,而樓價更可按年再升10%。

回顧:2017年一二手齊復蘇 量升價更升

利嘉閣地產董事陳大偉表示,2017年樓市整體表現穩中向好,除年初及暑假買賣較淡外,其他月份普遍有不俗表現。首季受農曆年長假影響,成為表現最遜色的一季。不過隨著樓價不斷破頂及鴨脷洲住宅地王的出現,次季市場全面復蘇,按季表現最理想。至於第三季除因暑假外,亦相繼受「一約多伙」加辣及金管局第八次收緊樓按的滯後影響,而令買賣登記量出現短暫萎縮,惟在樓價續升及一手積極推盤帶動下,登記量很快又重拾升軌。時至第四季,施政報告主要針對資助房屋市場,且無再為樓市加辣,令買家入市信心恢復,屢現「呎價破頂處處聞」的盛況。

從物業類別分析,在多個大型新盤接續開售下,2017年一手私宅市場表現持續向好,買賣量及金額均按年錄得升幅。繼首季熱身式推盤後,次季在荃灣、啟德及將軍澳三大區域全力搶攻下,整季錄得逾6,000宗登記,屬近年來的季度高水平。至於第三、四季,雖較高位略有回調,但在荃灣及元朗區新盤持續熱賣下,期間按月一手買賣均保持在逾千宗,甚至個別月份更大超2,000宗的較高水平。

一手每宗均價料1,324萬元 較03沙士升3.64倍

總結2017年一手私宅市場,全年買賣登記量值最終料達約1.85萬宗及約2,450億元,較去年分別升12%及31%(見附錄圖二及附錄表二),受惠樓價破頂及逾千萬元或以上的高價物業及豪宅交投增多刺激,一手登記金額持續刷新歷史新高紀錄,而登記量亦為近十年以來最多。按每宗平均成交價計算,2017年料為1,324萬元,除創歷年新高外,更分別較97年(約562萬元)及03沙士年(約286萬元)飆升1.36倍及3.64倍。

在二手市場方面,經歷去年的歷史新低後,今年在一手市場的推波下,積聚的購買力陸續釋放,自三月份起,更一連3個月按月均錄逾4,000宗登記,為全年最旺時期。雖然之後在盤源不足下出現回氣,但休養生息後又漸拾升軌,由八月份起連升4個月,在十一月份重上逾4,000宗的高位;當中原因包括施政報告後,市場轉趨樂觀,加上長沙灣再現地王及樓價升勢未止,買家看好樓價將續上升而加快入市步伐。

預期今年全年二手私宅買賣登記最終料錄3.98萬宗,較2016年歷史谷底的3.47萬宗回升15%,為三年來最多;而全年成交總值料達3,000億元,將按年升約27%,屬5年新高並首度重上三千億元(見附錄圖三及附錄表三)。按每宗平均成交價計算,2017年料為754萬元,按年升10.75%,並創歷史新高,亦分別較97年(395萬元)及03沙士年(172萬元)飆升90.66%及3.38倍。

回歸20年 私宅轉手平均每宗由蝕四成變賺八成

值得一提的是,今年為香港回歸祖國20周年,期間樓市經歷6年跌市及14年長期升浪,而二手私宅在期間轉手的每宗平均賺蝕幅度,正好反映了這些年來的市場狀況(見附錄圖五)。當年介乎1998至2003年的跌市期間,二手私宅轉手蝕幅由98年的13.9%,按年遞增,並擴至03年沙士年最傷的41.4%。隨後樓價觸底反彈,轉手個案亦開始出現調頭獲利的情況,由2005年的3.8%賺幅,輾轉升至今年大賺近八成(77.7%)的歷史次高水平,可見近年樓價不斷上升,帶動平均獲利幅度亦水漲船高。

此外,按二手活躍屋苑表現分析,2017年截至12月13日為止,嘉湖山莊繼續成為買賣登記量最活躍的屋苑,暫時累錄544宗,較去年全年所錄得的625宗暫時少13%;緊隨其後者為日出康城的366宗及愉景灣的346宗,並已較去年全年分別多出15%及18%。去年的二哥沙田第一城今年暫時跌至第四位,僅錄328宗登記,按年少20%。港島及九龍區的藍籌屋苑如太古城及美孚新村,則各錄得273宗及324宗登記,分別按年跌7%及16%(見附錄表四)。

總結整體私宅表現,陳大偉指根據土地註冊處資料,截至12月13日為止,2017年整體私人住宅已累錄55,457宗買賣登記,涉及金額約為5,125.25億元。按走勢推算,預計今年全年登記量最終可達約5.83萬宗,較2016年上升14%,創近3年新高;預測全年物業成交總值將按年大升29%,至約5,450億元,為歷來第3多的年份(見附錄圖一及附錄表一)。

檢視2017年樓價,中小型住宅(以全港50個指標屋苑作依據)價格於今年首11個月累升11.7%,預計全年有約12.5%的升幅;豪宅物業方面(以全港35個指標豪宅作依據),樓價今年暫升約8.1%,預測全年升幅達8.5%。至於租金走勢,中小型住宅首11個月升6.3%;而豪宅暫升約5.3%,預測兩類物業的2017年全年租金最終分別上升7.0%及5.5%(見表一)。

展望:經濟穩健 息口緩升 2018續闖高

利嘉閣地產總裁廖偉強指出,過去多年,受樓市辣招綁死二手市場困擾,即使一手表現不俗亦難扭整體住宅淡況,買賣登記量已連續5年未能突破6萬宗的大關。2017年在經濟及股市表現亮麗下,終推動買賣登記出現復蘇,當中整體私人住宅的登記量由去年51,267宗的歷史次低回升14%,達至5.83萬宗的水平,而復蘇只是剛起步,料明年勢頭可持續。從歷史數據觀察,一手私宅登記在2016年以前的9年來,按年從未超越過1.66萬宗,而今年則料一舉錄得1.85萬宗,預期明年可挑戰2萬關。二手私宅更由去年34,705宗的歷史低位,一躍而上3.98萬宗,料明年有力衝破4萬宗。

展望2018年,市場上暫未見有明顯的利淡因素困擾樓市;息口走勢雖是目前較主要的隱憂,不過預期不會對本港樓市構成太大壓力,因為即使美國明年能按預期加息3次,而假設香港將跟隨加息兩次,每次1/4厘的話,明年香港全年亦只加息半厘,對供樓負擔的壓力有限,相信無阻市民的入市信心。相反,經濟保持增長,失業率降至近20年來的新低水平,以及薪金調升等因素均可增強入市動力,相信足以消弭緩慢加息帶來的負面情緒。

至於市場供應方面,廖偉強預期未來兩年要真正達致供求平衡仍有難度,因供應量短期內仍難望大增;反之,本地及外地資金將繼續展現強勁的需求及入市意欲,當中包括來自內地的資金仍會緊貼參與豪宅市場,故料明年豪宅樓價升幅將不比中小型物業遜色。

跨境交通基建配合大灣區發展 帶動需求上升

談及港府的樓市政策,港人首置上車盤明年首季才有細節出台,而首階段的1,000伙對市場的影響微不足道。至於當局在資助房屋的層面著力協助市民入市,可平衡不同階層對住屋的需求,對整體樓市長遠發展著實有利。此外,香港近年跨境交通基建不斷發展,並將於明年起逐步踏入開通期,再配合香港積極參與粵港澳大灣區規劃,未來將帶動更多人流及物流進出本港市場,無論在經濟層面及住屋需求層面上,皆可起推動的作用,樓市定可受惠而持續復蘇,並進一步轉旺。

依據上述各項因素推斷,2018年樓市可望繼續量價齊升,當中一手市場仍較佔優。廖偉強認為,明年發展商會繼續積極推盤,除重量外,亦會求價,故樓價料有力保持雙位數升勢。預期明年一二手私宅合計登記量將由今年約5.83萬宗,再升約3%至全年約6萬宗的水平;當中一手私宅買賣料達2萬宗,較2017年的約1.85萬宗增加約8%;而二手私宅成交量則會較今年的3.98萬宗,微升0.5%至約4萬宗。至於整體私宅成交金額方面,受惠預期樓價持續上升,明年一二手私宅成交總值料再升14%,突破六千億元,挑戰6,200億元的九七年以來歷史次高水平(見表一及附錄圖一)。

來年中小型住宅及豪宅樓價 料同步上漲

樓價走勢方面,隨著經濟表現向好,加上市場需求仍大於供應,樓價可望持續闖高,預期明年樓價將再全面上升,中小型住宅及豪宅樓價均可同步上漲。廖偉強估計,中小型住宅樓價(以50指標屋苑作依據)於2018年全年將可錄得10%升幅;而豪宅物業價格(以35指標豪宅為依據)也可相若升一成。至於租金方面,預期在新盤入伙增多下,租金升幅將及不上樓價,故中小型住宅租金於2018年料僅升6%;相對豪宅租金升勢亦較緩慢,明年升幅預期約5%左右(見表一)。

發稿:利嘉閣地產資料研究部

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