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 辣招的影響陸續浮現

(原文發表於20131126) 

 

辣招實施不覺已一年,影響陸續浮現。 

由於物業市場的需求受到壓抑,地產發展商紛紛以拖慢樓盤工程及少買土地來應對。2013年的住宅動工量及完成數量大跌,分別祇是7,302伙及1,656伙,直接影響短期供應;過去半年,政府不斷推出中小型土地招標,令中小型地產發展商能夠參與,這卻使大地產商喪失過往的優勢,由他們中標的土地甚少。近期中小型發展商百利保以超低價奪得九肚山地皮,這在過去簡直難以想像。 

政策風險提高了發展成本,降低了回報,不少大發展商改往國內甚至外國買地發展,對香港的大型項目 (投資150億元或以上),他們出價保守,寧願讓項目流標。中期的土地供應量和住宅落成量因而大減。 

在逐漸改變以往「樓價祇升不跌」的預期及面對辣招所帶來的前所未見的購買高成本情況下,買家對入市都踟躕不前,地產發展商為打開新盤銷路,唯有大幅劈價促銷。今年年初,劈價不外貼近同區二手樓,進而低於同區二手樓一、兩成,十月再演進至天璽及The Austin的低三、四成。一時減價兼補貼印花稅(變相減價)蔚然成風,跟隨的新盤,開售方式莫不師法它們。地產發展商的大幅劈價促銷,正式確定樓市已步入下跌軌。 

根據土地註冊處資料,今年第2及第3季二手住宅成交量祇有19,000餘宗,平均每月約3,300宗,較以往大幅下跌60%。買家愈來愈少,為爭奪市場上稀罕的買家,作為市場領導者的發展商近期不惜大手劈價,影響所及,急於套現的二手樓小業主唯有亦步亦趨。十月以前,當發展商仍未大規模大幅度劈價搶客,仍處於超低息環境的二手小業主沒有盡快出售物業的壓力,而買家對未來樓價看跌,亦不急於入市,形成市場上買賣兩閒的局面,但在一、二手樓賣家都形成大幅減價促銷的共識下,這種買賣兩閒的局面將很快被打破,成交量有望大幅提升。 

厘定售價,小業主亦需前瞻性視野 

最近數年,一手樓訂價通常較同區二手樓高二、三成,近期連津貼印花稅則便宜二、三成,對經紀的激勵性佣金由一般的2.5%急升至610%,另加巨額奬金,出現這種大轉變,顯示發展商們極度看淡後市;大幅劈價固然顯示了發展商對樓市發展的前瞻性視野,同時亦顯示了他們的優勢和實力;以前賺得多,現在就有本錢勁減,甚至虧本賣,捨得及經得起少賺甚至虧本,發展商這種大氣是一般小業主沒有的,看通後市這種前瞻性視野更是一般小業主的短板。 

在未來一、二年,當加息還未出現,樓價跌,跌幅可能不外兩成以內;但二年後,當進入加息周期,由於利率正常化,樓價可以跌四成或以上。發展商肯現時大幅劈價,正是預見樓價早晚會大跌,物業既然要賣,遲賣不如早賣,早賣可令今日的平賣變成它日的貴賣。 

梁振英推跌樓價是意料中事 

時至今日,恐怕再沒人敢說樓價高處未算高,沒人再指責香港存在官商勾結,這些都符合梁振英政府的期望,但部份評論員認為這種期望是建立於社會某些階層的痛苦上的:為了博取基層市民的掌聲,港府施政不斷向中下階層傾斜,執意拿回支配土地的主導權,刻意與地產大財團劃清界線,最終損害了眾多小業主及商界的重大利益。 

我在去年423日及24日的《梁振英上台,土地房屋政策勢將變》兩文中,這樣預測梁振英上台後的土地房屋政策: 

『梁強調自己出身基層,字句行間為中產和基層沒能恰如其分地分享經濟發展成果而抱不平(暗責大財團壟斷了經濟發展成果)、對基層面臨的生活窘境深表同情及譴責香港社會目前不夠公義。他指出香港存在深層次矛盾,不少市民未能自食其力和未能解決居住問題,年輕一代缺乏向上流動的機會。他圖變去革除香港上述種種弊端的意欲,躍然紙上。 

在上述治港理念下,梁振英上台後的施政,必然會注重改善中下階層的民生,特別是房屋居住問題,這樣「社會才有和諧穩定的基本條件」。若果如此,梁上台後的土地房屋政策無可避免會向中下階層的利益傾斜,一改董、曾兩朝向地產商和過百萬私樓業主的利益傾斜的「陋習」。』 

『很明顯,梁振英著重照顧跨階層利益,上台後的土地房屋政策很自然將尋求平衡「無殼蝸牛」、過百萬私樓業主及地產發展商三方面的利益。梁未必會刻意打壓樓市,令樓價大幅下調,但由於董、曾兩朝過於向私樓業主和地產發展商的利益傾斜,梁尋求平衡三方面的利益時,不免客觀上向「無殼蝸牛」的利益較以往更傾斜,從而「損害」了私樓業主和地產商的利益。』 

『梁振英以「低票、低民望、低凝聚力」三低當選,而面對社會普遍認為政府有逼切需要整頓「地產霸權」和解決基層市民住屋問題的情況下,梁上台後的具體土地房屋政策更有誘因向基層傾斜,以籠絡大多數人的人心;』 

『綜觀而言,梁振英不接受高地價、高樓價和高租金,認為不僅影響中下階層的民生,還破壞了香港中長線的競爭力和社會和諧,最終導致香港經濟無從持續發展。言談間,梁振英流露了對中下階層居所窘逼的同情,對發展商巧取豪奪的不滿。梁振英亦極不樂意看到香港經濟不斷落後的困局。面對種種不良形勢,梁的使命感和大有為性格將無可避免驅使他走上變革的不歸路。』 

『個人估計,梁振英上台執政(大家最好預期他執政10)後,香港的土地房屋政策將經歷前所未有的改變。土地、公屋、居屋甚至夾屋固然會大增,「地產霸權」亦會大受壓抑。樓價(特別是中下價樓)輕則停滯不前,重則有序地下調。』 

從上述的分析,可見個人當時已認定梁振英本質上是不認同高地價、高房價及高租金的,比較同情中下階層,他的施政會『向中下階層的利益傾斜,一改董、曾兩朝地產商過百萬和樓業主的利益傾斜的「陋習」。』。執意拿回支配土地的主導權及與地產大財團劃清界線,是意料中事,而不是意外。意外的是,上台以後,梁沒能依靠迅速增加土地供應來壓抑樓價,反而要仰仗管理需求來達目的。 

單純依靠管理需求已可壓住不覊的樓價,如加上日漸增加的土地供應、始終要來的利率上升周期和日後可能惡化的外在環境,屆時樓價會怎樣調整呢? 

這是所有物業賣家和買家目前都應細心思量的問題。

 

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