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 天璽及The Austin銷售所泄露的天機

(原文發表於20131025) 

天璽出售引發樓市地震 

9月以還,市場上已陸續出現一手及二手的劈價樓盤:跑馬地服務式住宅 V Happy Valley劈價近20%促銷;屯門Harrow Hill五間獨立屋減價19%;九龍城曉薈減價17% 

107日,新地推出天璽181伙,先賣的60伙,平均呎價28,500元,較天璽今年以來錄得的二手成交平均價平了10%左右,即供再有14%折扣,而至於各種印花稅﹝包括買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)﹞,發展商會回贈70%,整體價格劈去幾近四成。項目質素高,減價幅度又吸引,天璽新盤馬上招徠許多城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票。影響所及,1018日推盤的The Austin亦大幅割價促銷,與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙,平均呎價為22,871元,較同區二手樓造價低約10%。發展商更把補貼印花稅金額直接從樓價扣除,令總折扣高達20%,成為一手新例後折扣最高的新盤。若連同折扣後計算,平均呎價為18,000元,低過同區二手樓近30% 

九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震,震散了全城二手樓,部份賣家趕緊照樣劈價逃生。 

發展商較散戶小業主擁有遠遠更多更精確的資訊,更好的判斷力,現在幾個大發展商不約而同一致劈價散貨,與一般的散戶小業主做法截然不同。做法不同代表看法不同,發展商此刻對樓市怎看,小業主們可要好好想一下。  

怎樣解釋發展商近日爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業?唯一合理的解釋,就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結,要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨,更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力,爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外2030%,他們一定不肯此刻就減價3040%逃生。 

天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自今開始,新盤勢將依循這個模式發售,爭先恐後搶客。預見這種趨勢,驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列,再無當日勇。 

豪宅劈價就抵買? 

看著城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票購買天璽,腦海中不禁浮起一個問題,割價三、四十個百分點樓價的豪宅就很值得買嗎?要回答這個問題,得計計數。先處理天璽。發展商回贈70%印花稅,對國內買家或公司買家來說,那意味著16.45%的減價,但對香港永久居民買家來說,僅得5.95%的減價。將兩者的減價加上天璽樓價(以近期同類天璽二手成交價為準)本身的24%減幅,國內買家或公司買家實際可共得40.45%樓價減幅,香港永久居民買家則可共得29.95%減幅;The Austin發展商把補貼印花稅金額(等同20%樓價)直接從樓價中扣除,加上樓價(以近期同區二手成交價為準)本身的10%減幅,無論是國內買家、公司買家或香港永久居民買家的樓價減幅均是30%。表面上,3040%樓價減幅是相當吸引的。但若果大家稍為深思,就會覺察一個盲點:對國內買家及公司買家來說,與20121026日或之前比較,現時的買家印花稅(15%樓價)及雙倍印花稅的一半(4.25%樓價),合共19.25%,是額外負擔。換而言之,在實施辣招的情況下,現時他們在港買豪宅,有理無理要先多付差不多20%,而得益者不是賣家,是政府。在扣除這個額外負擔後,天璽及The Austin買家的實際得益不外分別為21.2%10%。這個幅度的減價,大家怎看?滿意嗎?毋需我表態,大發展商(特別是新地)發售新盤所泄露的天機(他們已私下確認2003年以來的上升浪已經終結,豪宅樓價在辣招的影響下,在未來的下跌浪中至少跌五成)已說明一切。 

為甚麼我認為新地等發展商會估計未來樓價至少跌五成?道理很簡單,豪宅樓價最近才剛剛明顯下跌,發展商居然肯現時就劈價三、四成,不是預算未來價樓會跌五成以上,他們現時會這樣做嗎?這個五成以上的跌幅,可以是六成、七成…。如果你相信自己的估計或預測能力高於這些大發展商,並認定未來豪宅樓價跌幅少於五成,那麼劈價三、四成值得買,否則,還是少買甚至不買為妙。 

發展商的估計是有道理的,有了BSDDSD,豪宅樓價較以往的下跌浪先多了兩成。假若大家認為豪宅樓價本身的偏高程度為三成,那麼在兩個SD的影響下,豪宅樓價於整個下跌浪最終會調整五成。換句話說,正常下跌浪會調整三成的,在這個非常的下跌浪中會調整至五成。 

別忘記,有了BSDDSD,豪宅賣家減價20%,國內買家或公司買家若果自己負擔兩種印花稅,與20121026日或之前的情況比較,等於他們以現時的樓價購買;減價30%,等於他們以減價10%的樓價購買;減價40%,等於他們以減價20%的樓價購買。換言之,賣方若想令買家有Y%的減價感覺,他就必須減價Y%+19.25%(為方便記憶,不妨視為Y%+20%)Y%是買家的實際得益(亦即實際樓價減幅) 

豪宅(特別是超級豪宅)的主要買家是國內客及公司客,他們特殊處境要特別記取。 

減價主要用回贈印花稅來代替,明智! 

賣家減價促銷有許多方式,送稅較直接減價好:一則令人覺得樓價沒有跌那麼多;二則不是每一個買家都需付買家稅,若買家是香港永久居民,該稅可免送或少送。

 

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