首置屋不宜由政府定價

政府有意推首置上車盤，有意見認為，為了避免發展商訂價太高，該由政府來訂定售價。我認為這種做法會引發不少問題，不宜採用。
 
恰當的樓價只能透過市場的供求因素來決定。這除了涉及買家的購買能力外，不涉及買家的情緒。前者還可以用一定的程式去推算；但後者會因人而異，因時而變，很難由官員在售前作主觀判斷。況且，這個售價必須在批地前就告訴發展商，否則發展商將不知道該如何出價投地。此外，由投地到有條件申請賣樓，常需時3年以上，變數很多，官員訂錯價的機會很大。訂高了，賣不出，政府有責任向發展商回購，承受的虧損可能會影響政府向市民提供服務與福利的能力；但若果訂低了，買家必然蜂擁而至，需靠抽籤決定先後，結果最急需的人可能買不到。
 
再者，如果賣平了，買得到的人就立即有條件轉售圖利，即使有「只能賣給首次置業的香港人士」的限制，一樣可以有錢賺，因為合資格人士中亦有很多人抽籤失敗，他們可能更急需買樓，所以願意出更高的價錢。
 
在這種情況下，為了避免首置上車盤市場出現過多的炒賣，政府只好限制這類樓宇的自由轉讓，改由政府原價回收，一旦真的這樣做，設立首置上車盤的社會意義就會失去，政府不如純建公屋算了。
 
政府該為港人提供首置用地的理念，是我在曾蔭權年代已經提出來的。我是幾經掙扎才提出這項建議的，因為在這之前，我是一直認為政府是沒有責任資助市民買樓的。政府有責任協助市民解決住屋問題，沒有責任資助市民去投資買樓。增建公屋已可解決市民的住屋問題，政府甚至可以連居屋也不用提供。
 
我之所以後來改變了主意，是因為察覺到一種現象，這就是有樓的人比沒有樓的人，更有機會分享社會富裕的成果。沒有樓的人只有一份收入──工資；但有樓的人不但可以有工資的收入，還可以有一份來自樓價升值方面的收入。久而久之，兩類人的貧富差距就會越來越大。如此下去，最終會演變成階級鬥爭，導至社會動亂。因此，政府有責任幫助普通市民也有機會自置物業，以讓市民都可以藉擁有自置物業與社會共富貴。此外，這亦可以令社會變得更為和諧。
 
現實是普通市民近年之所以這麼熱衷置業，亦是因為近年樓價升得多，沒有置業會很蝕底，所以死慳死抵也要買樓。如果買了首置上車盤，以後只能以原價賣回給政府，即等如剝奪了他們分享社會進步的機會，那他們一定會對首置上車盤失去了興趣。
 
以房委會過往出售居屋的經驗來看，在樓價上升時，有意購買的人就倍增；在樓價下跌時，反而經常乏人問津。在在顯示，買樓的人總離不開對樓價上升的期盼。所以，若果首置上車盤只能以原價賣回給政府，吸引力必然大減。尤其是在利息上升的時候，利息負擔可能比租屋的開支還要多的情況下，首置上車盤就很難有買家願意買。
 
因此，我認為由政府來為首置上車盤定價，並不恰當，弄得不好，足以令這項政策功虧一簣。
(轉載自am730C觀點2017年9月11日)