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高官辣招發言及做法的啟示

(原文發表於201373)

 

222日推出加辣招後,有關高官的發言和某些舉動其實泄露了重要天機。

 

財經事務及庫務局局長陳家強說,「新招不算太辣,希望可以扭轉市場對樓市祇升不跌的預期」,他又勸喻市民「買樓應該考慮負擔能力,沒必要跟風一起去搶購一些你負擔不起的東西」。陳家強弦外之音,是說現時樓價已極其偏高,已脫離市民的購買力,不應此時買;政府的辣招會令樓價下跌,市民最好不要永遠抱著樓市祇升不跌的預期。

 

運輸及房屋局局長張炳良指出,政府今次出招,是因為若泡沫爆破,對本港經濟影響不容低估,情況有機會較九七年更嚴重。張炳良言下之意,是說政府出招是因為不想樓市泡沫提早爆破,導至樓價大跌(30%40%甚至以上)。這樣說來,政府推出辣招,沒有意圖推倒樓價,祇望它稍作調整,調幅最好在10%範圍。房委會資助房屋小組主席黃遠輝說,樓價還沒跌到20%,政府不會收回連串辣招,他的說法反證政府不希望見到這個跌幅。

 

(口術)(辣招)兼施地勸阻市民買樓曝露了梁振英和有關高官內心的想法,他們看來是判斷樓價已十分接近見頂。以梁振英的強悍,他是有能耐遠較現在多增土地供應的,他沒有這樣做,看來是怕別人罵他搞出另一個八萬五推倒樓市,乾脆借刀殺人,借快將來臨的負面因素(特別是美國的退市、加息)來讓樓價自然大幅下調。

 

加辣招於收緊物業按揭後,祇有400萬以下細價住宅可做九成按揭,及祇有本港永久性居民首次置業可獲豁免BSDDSD,這些細價樓無可避免成為大部份通常沒有買樓經驗、財力有限及較為年輕的首次置業者的首選。粗看起來,政府好像鼓勵這些年輕、財力有限的首置者入市,但細心一想,縱使樓價在現有水平下調20%,他們絕大部份人還是買不起樓的,政府其實是做秀,令人不能指責辣招不讓最有需要上樓的年輕人上樓。

 

我完全贊成,在適當時候應該取消連串辣招,讓市場自由運作。祇有一點例外,我希望在特定條件下,買家印花稅應該長期保留。若果容許住宅樓宇市場完全自由運作,香港樓市頓時會由一個700萬人的市場變成一個13億人口的市場,小小百分比國內較富有的人便足以將絕大部較貧的香港人驅逐出境,無能再在香港居住。特定條件是指當政府未能為本港中產階級提供大量和充足的質素較好的居屋。換言之,當政府有能力將住宅市場分割為兩個截然不同的市場(公屋市場不論):大市場為居屋(可以有不同質素及面積的選擇),專為本港中產人士而設,境外客及本地富裕階層不可涉足;小市場為豪宅,為境外客及本地富裕階層而設,屆時就將買家印花稅也革掉吧!

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