現任及前任財經、房地產高官的預警(1)

財政司司長陳茂波65日出席立法會財經事務委員會,簡報香港整體經濟最新狀況,他指出,今年4月的整體樓價較1997年高峰時高出89%,今年首季按揭供款相對住戶收入比例亦進一步上升至66%,顯著高於1997年至2016年的長期平均數45%,反映樓價超出一般市民的負擔能力。他又提到短期樓宇落成量仍然偏緊,加上市場預期本港利率短期內上升壓力不大,住宅物業市場在過去幾個月再度活躍起來,今年4月及5月的住宅成交,比較首季急升45%,至平均每月6,400宗,而4月的樓價按月升幅達2.1%,今年首4個月已經累計上升6.5%5月的住宅成交仍然活躍,樓價進一步上升。

 

陳茂波表明,現階段不適宜放寬任何措施協助市民上樓,否則會「火上加油」,被人以為政府助長樓市。他強調美國未來息口祇會向上,加上未來5年私人住宅單位的平均落成量比過去5年的平均數增加約70%,供求偏緊的情況將大為改善,對樓市構成壓力。不過,他強調利率祇升不跌,對樓市風險相當高,呼籲市民置業要再三思量,衡量供款能力及風險。

 

1997年高峰期是樓市上一個上升浪的浪頂,那時樓價的偏高是空前的,現時樓價竟然已是它的1.89倍;按揭供款相對於住戶收入比例其實就是供樓負擔比率,現時的比率66%,而1997年至2016年的平均不外45%,這個上升,正如陳茂波所言,反映樓價超出一般市民的負擔能力。陳茂波已是口下留情,要將收入的66%拿來供樓,才可有一個勉強過得去的棲身之所,樓價不是普通地超出一般市民的負擔能力,而是嚴重地超出一般市民的負擔能力。

 

2008年以來,刺激樓價上升的最主要2個因素是利率長期空前偏低(幾近於零)及住宅單位嚴重地供不應求。陳茂波強調這2個因素已顯著以至徹底地改變,委婉地暗示,樓價不再是牢不可跌,而是不牢可跌。

 

待續

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