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辣招,批評有理?

(原文發表於2013628)

 對政府遏抑樓市的辣招,部份立法會親商議員和地產代理界知名人仕抨擊不遺餘力。

議員石禮謙認為,「過去兩年壓抑樓市辣招相繼推出已令交投量跌近四成,惟期內樓價升三成半,反映措施無效兼脫離意願,希望政府能撒回」。

 石議員說的是過去兩年情況,但他有意無意不提最近三、四個月的樓市。壓抑樓市措施是否有效,端看措施的戰略目的,最近兩年目的主要在防止樓價狂飆,以至泡沫提早爆破,對香港的經濟造成災難性影響。2013222日之前的遏抑樓市措施(包括201210月實施的雙辣招),的確是相當「無效兼脫離意願」,那是因為藥力未夠,今年222日實施加辣招,藥力夠了,以後的三、四個月樓宇成交量大跌五、六成,成交價下調4.5%,連串遏抑措施終於見效。石議員的說法,有以偏概全之嫌。

 石議員又認為「BSDSSD一點也不成功,從近日個別居屋的成交價高於私人樓宇可見一班,有關稅項僅打擊成交,卻沒打擊樓價。」近日個別居屋的成交價高於私人樓宇是個別例子,以個別例子歸結為整體結論,是石議員的另一以偏概全。

 林大輝議員指出,「政府以印花稅措施,掩飾住宅供應不足問題,而交投量在措施推出後減少,無助置業上樓,當局是閉門造車」。

 梁振英政府從沒否認中、短期土地及住宅供應不足。相反地,它承認,何來「掩飾」?就是因為供應不足,所以這個階段單純要靠辣招措施來遏抑需求,以遏抑樓價的進一步飆升和提早爆破大跌,幫助市民置業上樓不是政府此刻的目標。事實上,有關高官是勸阻市民此刻入市買樓(詳見2013228日拙作《2月22日的加辣招會奏效嗎?》)

 地產代理界某知名人仕說,「政府企圖壓低樓價,去幫助尚未買樓的人置業,實是吃力不討好的做法。以現時的價格去推算,從現有水平跌兩成,大部份未置業的人一樣會負擔不起」。

 梁振英政府從未說過連串辣招是為了「壓低樓價去幫助尚未買樓的人置業」。這是對連串辣招意圖的誤解。

 這個知名人仕又說,「美國有機會提早退市,相信即使政府不再加推樓市措施(筆者按:指加辣招甚至加上雙辣招),屆時利率上升令資產價格下跌,加上發展商下半年有業績壓力而推出新盤,將會令一手樓價下跌,同時影響二手樓價,預期本港今年樓價跌兩成。長遠而言,應從增加供應著手﹐解決房屋問題」。

 的而且確,美國很有機會提早退市,但何時退,卻難說得準,有可能在明年。更何況,縱使退市,不一定同時加息,加息有機會2015年才開始。將資產價格和退市、加息一併連繫,而欲推演出政府此時無需推出辣招的結論,未免有點一廂情願;預期本港今年樓價跌兩成祇是知名人仕個人的估計,會否真的跌兩成,機會與跌一成均等,都是估計,誰也說不準;「長遠而言,應從增加供應著手,解決房屋問題」,這個論點我完全同意,梁振英政府也完全同意,現時它靠遏抑需求而沒靠增加供應,非不願、不為也,是不能也。

 另一知名地產代理界人士批評政府的3D政策(BSDSSDDSD)「嚴重干預自由市場,辣招推出兩年半,樓價已升三成,不但無助壓抑樓價,亦無助對症下藥,增加住宅供應」。

 說到「(政府)嚴重干預自由市場」,沒有比2002年董建華政府時代推出的孫九招和稍後推行的勾地政策更嚴重干預自由市場了,3D政策與它們比較,簡直是小巫見大巫。少見業界中人過往狠批孫九招和勾地政策,何以厚彼薄此?再說,世上各國政府干預自由市場屢見不鮮,各有各的實際理由,不干預祇可見諸烏托邦政府。這個知名地產代理界人士的其他論點,我在上文已評論,不贅。

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