香港樓市現況面面觀(6)

14.    不少大行看好樓市,但部份唱反調,對後市不感樂觀。

 

較早時候花旗銀行的研究報告指出,金管局5月中宣布3項措施再度收緊按揭,相信可有效冷卻樓市。踏入下半年樓市淡季,加上一手盤可售盤源充足,本港樓價或已見頂,維持今年樓市跌15%的預測,意味樓價至年底仍有約20%下跌空間。

 

4月底野村證券的研究報告預測今年樓價走勢持續跑贏市場,估計全年可升8%,惟將於上半年見頂,因為現時香港欠缺經濟因素再推動樓價向上。

 

野村認為,今年樓市上升動力主要來自中資高價搶地及按揭借貸進取,但兩項利好因素都將於明年退減,包括高價搶地不保證樓價得到支持,因價格要由基本因素決定,加上明年按息有上升風險,因此明年樓價勢將調整。

 

彭博早前以「97危機的鬼魂仍纏繞香港經濟」為題分析,樓價不斷上升,令市民的供樓負擔愈趨沉重,一旦樓價逆轉,對香港經濟將造成沉重打擊,一如20年前。

 

美國市場研究公司Demographia則認為,香港這個樓市上漲周期未知將如何及何時結束,當前風險包括中國發生嚴重的金融或經濟危機,香港將因其經濟與內地的聯繫日益緊密而遭到波及。

 

與上述看淡大行背道而馳的是很多上車的年輕、無殼蝸牛一族。

 

截至去年12月止的5年,住房抵押貸款餘額激增逾三分一,現在其規模相當於本地GDP47%,較1997年的33%高出14%,平均每名港人背負的按揭貸款為15.8萬元,較97年亦急增1.29倍。

 

吊詭的是,樓市急升,原本更難買樓的年輕人卻是申請按揭最多的階層,很多想搭上樓市快車的年輕人,因著發展商提供的額外按揭貸款而一嘗所願,這解釋了為甚麼在二手成交停滯的情況下,新盤銷情依然火熱。

 

這些搶樓的年輕一族,錢從何來?原來都是倚靠富爸爸、富媽媽。

 

根據一個統計,新界4月份一個熱銷新盤的買家群中,約40%不到30歲,而超過三分之一的買家(注意,不是該40%而是整體的三分之一)在支付首期時倚靠父母墊支全部或大部份。

 

一手樓(特別是細價樓)的動力原來主要倚仗年輕買家背後的富爸富媽及發展商提供的額外按揭貸款。成交量稀少而樓價一再破頂,是否乾升?而這樣外強中乾的升市,是否強弩之末?實在令人擔憂。

 

待續

你可能感興趣