香港樓市現況面面觀(5)

13.    一位知名地產評論員約三個月前評論樓市,預測「未來二年樓價會升20%」。

 未來二年樓價會升20%,那第三年呢?樓價還會升嗎?不升,會調頭跌嗎?這位評論員沒提供任何後續線索或答案。

 祇曉得提供過份簡單數據、理由甚至沒提供數據、理由就預測未來一兩年樓價升多少跌多少而迴避預測更長期的樓價走勢的地產評論員,我是不大看得起的,太過缺乏前瞻能力了,這樣的預測,價值不大。

 如果說兩年內樓價會升20%,它日後再升到甚麼時候、甚麼幅度才會見頂回落?

 經濟有循環周期,物業亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。物業周期的衰退、蕭條,一般歷時三、四年,復甦、繁榮,一般歷時五、六年。自2003年以來,今次的復甦繁榮期已達14年,歷時之久遠超一般,特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平,目前的樓市是處於四階段中哪一階段?如果它是處於繁榮期,這次的繁榮期,還可以持續多久?

 知名評論員的預測完全沒有觸及上述那些十分重要的判斷。

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍;相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40% (上次的下跌浪,由199710月至20038月,足足跌了67% )。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,是復甦期當然好,是繁榮期初階亦問題不大,但如果是繁榮期的尾聲,你還入市,豈不是把自己置諸危牆之下?證諸本港過往60年的地產發展史,一個上升浪絕少超過13年,而今次迄今為期14年的上升浪,無論看樓價還是時間,該是接近甚至已達摸頂了。

 待續

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