香港樓市現況面面觀(4)

11.    2012年底至2016年中,由於一連串的辣招,投機者及投資者幾乎絕跡於樓市,但最近大半年投資者重現江湖,而且異常活躍,在不少熱門的一、二手屋苑的買賣成交中,投資者所佔份額由30%70%不等,其中一手份額又普遍高於二手的。西環翰林峰這個近日火紅一手新盤,投資者便佔去買家的七成,是年初迄今投資者比例最高的新盤。

 

最近市場上有一種看法,認為樓價雖與用家的購買力脫節,但尚未與投資者的購買力脫節,因此樓價取決於投資者的負擔能力,而非取決於用家的。

 

觀乎市場近況,上述看法似乎有道理。但深究之下,其實不然:根據經濟學原理,樓價取決於供求(即樓宇單位的供應和需求的互動,亦即賣方樓宇的供應和買家所需樓宇間的互動),說樓價僅取決於買家一方是不對的;樓價現時高至天邊,如果取決於買家,買家一定不會容許這個不符合他們利益的高價,在供不應求(亦即賣家主導)下,樓價才會被挾高;價格取決於供求,但供不應求,市場成為賣家市場,價格最終由賣家主導,並取決於他們;在特定時間,用家和投資者以至投機者構成整個買方(需求)力量,需求愈少,對樓價遏制的作用愈大。用家的購買力不足,購買力足的投資者填補前者的真空對買家(特別是用家)不是一件好事,因為求過於供,樓價會保持偏高甚至進一步飆升。

 

歸納而言,在供不應求下,樓價取決於賣家,並由他們主導,投資者這些買家,不管有多強勢,不可能改變這種局面。投資者愈多,投資的金額愈大,樓價的話語權就愈向賣家傾斜。

 

12.    在打遏炒樓政策下,中國政府禁止某些國內大城市的家庭購買第二個住宅單位或規定購買第二個單位時要借貸額度少些及支付較高利率。但上有政策,下有對策,某些夫妻搞假離婚來躲避有關政策。離了婚,兩人就不是同屬一個家庭,分出來的一方就可購置另一個住宅單位及享受較低的按揭利率和較高的借貸額度。為了多買一個物業,竟不惜假離婚,這在道德和法理都說不過去,被人告發及拿到真憑實據,可以弄到坐牢,身敗名裂。在房地產泡沫爆破危機日重之下,冒高風險去搶奪蠅頭小利(環球樓價最偏高之一,上升空間十分有限),何苦呢!?

 

無獨有偶,香港買家在新辣之下,利用未有樓的家庭成員的名義去買樓去躲避新辣,特別是30%成交價的超高印花稅:夫婦共有一個住宅單位的,就先轉由其中一人獨有,騰出另一個人再用首置名義去購買另一個物業;家中有滿18歲以上子女或父母而他們是無殼蝸牛的,以至從未買樓的親友,都被利用作為首置者,以便盡享首置的權利。

 

上述種種鑽空子行為,本質上是一種欺騙,騙政府,騙納稅人。不惜冒樓市泡沫爆破、樓價大跌及犯法之險去搶購,買的不是超筍樓,而是天價樓。這樣做,值得嗎?

 

待續

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