香港樓市現況面面觀(3)

8.       2012年以來二手私人住宅成交量日見減少,部份歸因於陸續加添的新辣招,但更重要的原因是私宅樓價遠遠超乎一般市民的購買力:平均呎價全球第一;樓價負擔比率19倍顯示港人負擔能力全球最差。

 

近期細價物業愈推愈多,而且頻頻破頂成交,不少人視之為樓市氣氛暢旺,投資者和用家入市態度積極,樓價還有相當大的上升空間。

 

我對這種看法很有保留。市場購買力嚴重不足,地產發展商要保持一定成交量及高成交價,唯有將貨就價,將出售住宅單位不斷割細,過去的1,000呎單位被切割為2500呎單位;購買力仍不足,則再將500呎單位切割為300呎及200呎兩個單位;購買力還追不上,就進一步將300呎單位切割為2150呎的「棺材屋」。所謂住宅,就這樣被劏割至不合人道的境地。

 

面積不斷割細,呎價不斷破頂,其實蘊藏著一個危機,市場的最後購買力正一步步被榨乾吸盡。

 

9.        由於政府對首置人士(通常是3040歲的青壯年人)的網開一面,以及首置人士普遍迷信樓價祇升不跌,首置人士成為近年住宅樓宇買賣的主力軍。為了上車,這些首置者不僅動用他們所有的個人資產,還普遍借助父母的財力。不少較富有的父母為了令子女一嘗所願,不惜代他們支付三成至五成首期,甚至出全資購樓贈與子女;財力不足的父母,就把自己手上物業抵押,以所得資金助子女買樓。

 

量化寬鬆的貨幣環境已走向它的反面,樓價已升至史無前例的驚人高度,萬一樓市泡沫爆破,押重注買樓的首置者會怎樣自處?他們不惜一切代價上車,看來是出於恐懼多於貪婪。他們可有想到,恐懼的結果,不但可能累及自己,更會累及年邁的父母?

 

10. 早前在電視看到一段看示範單位準備搶購的女性準買家被地產代理緊緊包圍得要大叫非禮以求脫險,發展商職員被逼挺身而出,大聲喝退有關地產代理的片段,不禁搖頭苦笑。

 

亂世中,搶糧食、搶物資的場面見得多,太平盛世竟爭先恐後搶價格高至天頂的納米樓倒是首次見到。

 

記者訪問那些準買家會否擔心上星期金管局的辣招影響樓市,那些搶樓勇士想也沒想答道:「不擔心,無影響。」

 

「為甚麼?」

 

「不知道怎解釋。」

 

唉!搶樓者實在有理由要擔心的。金管局的三招新辣表面上是為了保障金融體系的安全,骨子裏還不是因為看到樓市泡沫爆破的危機,懼怕之餘乃預先做好防爆措施,以減低泡沫爆破對香港金融體系所造成的衝擊?

 

待續

你可能感興趣