樓市不似會像97那樣爆破
荃灣的海之戀，是金管局上周推出收緊按揭政策後的首個新盤；市場反應熱烈，首輪496伙單位，單日沽清；反映買家無視金管局的取態，情緒已接近瘋狂。有傳媒把這種境況描繪成97重臨，樓市會隨時爆破。
無疑，「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂」。樓市愈顯得瘋狂，表示樓市可能愈接近滅亡。然而，究竟要瘋狂至甚麼程度，樓市才會真正爆破，那仍要看每次都不一樣的眾多客觀境況。我個人並不覺得2017年會是1997年的翻版！
其實，新盤即日售罄的景象，非97獨有，2004年以來可謂經常都有出現。最近的一次是2014年4月推出的將軍澳緻藍天，740個單位即日售罄。售出的單位比今日的多49%。如果以單日的出售量去代表市場熾熱的程度的話，豈不是2014年更像97？
如果樓市2014年沒爆破，為何2017年就一定會呢﹖海之戀的銷情，只能用來反映：金管局新推出的招式，其實起不了甚麼實質的作用。至於樓市是否必然會在2017年爆破，我認為機會甚微，理據如下：
(一)97時，市場充斥着很多短線炒家。他們為了參與更多的炒賣，把絕大部分的資金都放在樓宇的首期上，一旦沒法在交易完成前轉售，就會有財政壓力。但自從有了額外印花稅之後，短炒已沒有機會獲利，市場上已沒有炒家；代之而起的都是實力投資者。他們早有長線投資打算，不會因一時的風聲鶴唳而急於套現。二手市場的供應不會突然激增，樓價難作大規模的調整。
(二)97時的市場成交量比今天多，但自從政府推出辣招後，二手市場的交投大量萎縮，市民只有機會供樓，沒有機會換樓；以至供滿樓的業主愈來愈多，新造按揭的人愈來愈少，樓市在這種情況下會十分穩定，因為供滿樓的人不會有財政壓力，不會急於削價套現。
(三)97時，申請貸款不用加3%的利率作壓力測試，所以利率一上升，就會有人吃不消。而現在買樓的人都較有實力，加息3%，他們一樣供得起；更何況現時即使美國不斷加息，亦要一段頗長的時間，累積起來的加息才有機會靠近3%。因此，現時市場的抗跌能力十分強。
(四)現時樓價的中位數雖比家庭收入的中位數高18倍，但以中等入息的家庭去供一個上車盤計，現只需收入的68%來供樓，比97時的110%要低很多。因此，現時上車的人供樓會比97時輕鬆。
(五)97時，香港銀行系統約有2.7萬億港元的儲蓄存款，今天卻有11.7萬億，比97時多了333%，而樓價卻只是比97升了58%。若是資金繼續流入房地產市場，樓價應還可以進一步上升。
老實說，我個人並不想樓價在現水平繼續上升，因為過高的樓價對民生與金融市場的穩定都不利。因此，自2015年政府加強辣招措施後，我已率先看淡樓市；但市場的表現卻不斷掌我嘴巴。因為樓價雖已與用家的購買力脫節，但市場上仍有不少資金充裕的投資者及很多願意資助子女買樓的父母。以香港目前的資本主義機制，政府是沒法左右資金擁有者的選擇。以當前香港資金充裕的情況來看，樓價應不會這麼快就步97後塵。
(轉載自am730C觀點2017年5月29日)
