香港樓市現況面面觀(2)

4.       物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率,它等於1除以租金回報率。

 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為2.8%3.1%,新界為3.1%3.5%;豪宅為1.3%2.2%,超級豪宅不足1%

 

中小型住宅單位市盈率約為29倍至36倍;豪宅市盈率約為45倍至77倍;超級豪宅市盈率超過100倍。

 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。

 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要45年至超過100年才歸本,還值得投資嗎?

 

5.       199710月至2003年第2季,累積的負資產個案高達105,000宗;20088月至2010年累積的有11,000宗;今年首季的負資產住宅按揭有1,432宗,涉及按揭金額約49億港元。

 

相比於2003年累積的105,000宗及2010年累積的11,000宗,1,432宗不算嚴重,但這個數字較上季飆升14倍,是過去4年新高,反映本港負資產情況進一步惡化;

 

6.       股票分析員譚新強先生指出:『最近樓市情緒確實再度亢奮,其實有點不合理。聯儲局已加息3次,且將加快步伐,今年應最少再加兩次,明年可能再加34次。明年聯儲局可能同時拆QE,威力等同另再加近3次息!有些地產界人士安慰準買家,香港銀行暫可避免加Prime(即最優惠利率)。但這講法毫無意義,九成多按揭跟HIBOR,在聯繫匯率下,HIBOR必須跟隨美息上揚。用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子,三成首期,分30年供,利率2.15厘,每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次,利率升至3.65厘,那麼每月供款將升至約1.28萬元,多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元,即供樓負擔將超過淨收入的50%,已經非常吃力。

 

譚先生對買家的警戒有道理。供樓是二、三十年的長期承擔啊〈這或許是絕大絕大部份地產界人士沒說的下半句〉,整體供樓成本(引而申之,供款及供款能力)應以長期平均按揭利率(即25年平均按揭利率5.5%)計算。現時市民的供樓負擔能力,祇反映市民對短期按息的負擔能力,在超低按揭利率的情況下,以之作為衡量樓價水平,是完全作不得準的。要比較公平、正確衡量樓價水平,沒有甚麼標準好過市民現時收入了。捨此正道而不為,動輒祇拿供樓負擔水平甚至槓桿水平來論證,有以偏概全及誤導之嫌。

 

7.       特定年份的樓宇成交宗數及成交金額

年份

樓宇買賣

總宗數

一手私人住宅

買賣宗數

二手私人住宅

買賣宗數

成交金額

(億元)

1997

205,461

133,555

5,280.1

2002

143,865

18,838

90,050

2012

12,713

         63,000左右

3,130.0

2016

72,992

16,562

34,671

2,338.7

 

從上表可以看到,二手私人住宅的成交量及成交金額自2012年以來不斷大幅減少;2016年的34,671宗,僅是1997年的26%2,338.7億元僅為1997年的44.2%(別忘記,2016年樓價遠超1997年的);2002年的二手私人住宅成交量反映的是1997年以來的下跌浪的谷底成交量,縱使如此,2016年的二手私人住宅成交量34,671宗僅為2002年的38.5%;與2012年比較,2016年的二手私人住宅成交量僅為前者55%左右,成交金額則僅為前者的74.7%

 

上述成交量及成交金額的大幅減少,是因為2010年以來政府多次對樓市實施新辣招所致。

 

待續

你可能感興趣