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小心加辣招後的內外環境變化(2)

(原文發表於201343)

 

4.       新樓盤定價迥異,但減價為主流

 

雖然有新盤減價清貨,恒地38日晚發出粉嶺逸峯首張價單共138伙,建築呎價6981(實用9342),較同區二手物業高出18%31%,入場費282.3萬元。項目設三種付款辦法,即供付款按定價減6%,若以即供價計算,首批單位平均呎價6562(實用8782);即供二按按定價減4%;長實劈價逾10%推一號‧九西龍貨尾單位。消息公布後,銷情轉好。市場指出,38日單日最少沽出20伙,當中更有買家大手掃貨,購入2伙,估計涉及資金逾2000萬元。據了解,不少售出單住按原來已發價單的售價作基準,扣除原有優惠再減10%出售,項目劈價兩天,預留及售出單位已超過30伙。新盤劈價有蔓延趨勢,華懋旗下青龍頭御濤‧凱濤僅餘貨尾10伙,單位原按定價以85折出售,38日加大折扣優惠至75折,其他送2個車位等優專維持不變,即樓價再減10%。此外,長沙灣寓‧貳捌貨尾單位,原按即供價97折出售,近期亦擴大至92折,即變相減價5%

 

5.       政府出招有序,樓價開始欲升乏力

 

梁振英就任前已一再強調房屋政策是特區政府「重中之重」的優先處理事項,而新政府於短短八個月內多次出手打遏樓市。遏抑飆升樓價的威力漸顯在於辣招的循序演進,去年10月推出的SSDBSD,將境外買家、炒家與短期投資者逐出樓市。今次再調高非首套房和非住宅物業的印花稅,明顯是再進一步,希望以增加交易成本來壓縮中長線投資者的活動空間,再利用金管局收緊借貸要求,以便把絕大部分的單位供應,用以滿足首次置業或換樓市民的自住需要,以及具實力投資者的投資需要,讓樓市回到正軌。今年3月更正式取消勾地制度,一招扣一招,政府逐步重奪對房地產市場的主導權;

 

6.       銀行加按息引起一定恐慌

 

由於金管局早前收緊樓按措施,令大型銀行的按揭資金成本上升,市場早已預期銀行將相應加息。匯豐314日率先調高新造按揭利率0.25厘,為該行過去一年半以來首次加按息;渣打銀行亦緊接將新造按息上調。市場人士預期,其他銀行將相繼跟隨,惟步伐不一。瑞穗報告認為,銀行按息加幅總計可能要達0.5厘,才足以彌補因風險加權比率調升帶來的影響。換句話說,銀行仍有可能再加按息0.25厘;

 

7.       前所未見的冰封期

 

若「泡沫」是以槓桿程度為標準,本港樓市可說是處於歷來最「無泡沫」的時期。逾六成業主已經沒有做按揭,剩下三成多之中,平均供樓負擔比率不足50%,遠低於1997年的九成水平。在金管局連番收緊銀行借貸後,新批樓按的平均比率也低於50%,意味縱使樓價大跌逾半,買家仍不會變成負資產。換言之,樓市暫時喪失了攀升動力,但業主也缺乏賣樓的動機,除非重演「沙士式」災難,令大量供樓人士失業,再加上大幅加息,否則很難令樓市大跌。表面上,樓市現在不上不落,似乎是政府所樂見,既可令要求打壓樓市的人收聲,又不會引致經濟危機。問題是,這種均衡並非市場自然形成,而是強力扭曲出來,代價是一切成交幾乎絕跡,出現前所未見的冰封期。在許多買家眼中,區區四分一厘息影響微不足道,地產發展商及地產代理告訴你「未到加息周期(但前者卻一邊急忙推售新盤),樓市小小恐慌過後,很快會企定,因為大量買家等著入市」,但大家看不到的趨勢是,金管局未來會進一步收緊樓按。中國就算不會加息,也不會再放鬆。至於美國,不但未加息,聯儲局主席貝南奇並且續開水閘,但經濟增長有可能快過大家想像。更重要的訊號是,本港銀行可以不跟美國,一旦樓價有下跌風險,銀行可能會自主加息。財爺上月發出兩個訊號,一是資金仍然在進出本港,二是利率隨時有機會上調。

 

小結

 

上述的現象,對樓市利少弊多,大家小心為上。

 

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