退休銀行大班的樓市預警:《地產從此步入地獄之門》(2)

筆者在去年1124日撰文說:

 

『眾多的中港樓市評論員不約而同指出,樓價多年來狂升不是因為經濟向好、生產力提高及市民收入增加的結果,而是因為各國央行(特別是中美兩國)一起拚命量化寬鬆,天文數字般地增加流動性,與此同時,將利率人為地長期壓低至超低(甚至負利率)水平。各大國政府搶著「大印銀紙」,明目張膽,毫無忌憚,已經到了「恬不知恥」的地步。市民與其手握現金眼睜睜看著它快速及大幅地貶值,不如購買有價值的實物(特別是物業),心中踏實得多。資產(例如物業)價格暴漲,根源其實是貨幣政策的扭曲,與實體經濟表現完全背離!

 

評論員們不約而同警告,中港樓價已高升至一個「舉世罕見的程度」,嚴重超越了理性的承受範圍,已經「遠遠超出了居民的購買能力,而支撐現在高房價的大部份因素是投資需求和央行釋放的流動性」。他們更指出,目前中國和香港的房地產泡沫異常嚴重,已到達「爆煲邊緣」,一旦樓價出現大調整,「很多人前半輩子的財富就會被洗劫(一空)」。

 

評論員又警告,量化寬鬆這種貨幣政策已走到盡頭,超低息日後將無以為繼,勸喻此刻仍想入市買樓的市民和投資者應該「懂得在高位忍手」,以避免接了火棒。

 

對香港現在仍想入市買樓的人來說,一眾樓市評論員的分析和警告真是暮鼓晨鐘。除了評論員提及的不利因素外,大家不妨再想想另外幾個不利樓市的因素:本港土地、住宅單位的供應不斷增加、特朗普上台後的經濟政策是擴充為主(自然會衍生通脹及高利率,過往的超低息政策應成絕響)、外圍(特別是中國)及本港經濟放緩甚至衰退,以及114日特區政府推出的最新辣招。

 

綜合來看,想買的,真的要忍手;想賣的,真的要趁手。』

 

在去年1221日,筆者又說:

 

『政府新的勁加辣招,頓時令不少市民(特別是投機者和投資者)對置業大計卻步。不少樓市評論員預計未來3個月本港樓價會回落5%8%,明年上半年可能再下挫15%20%

 

不管你對上述樓價調幅相信否,但恐怕不會否定樓價日後會遭受相當大的負面影響。

 

加息,不光會增加供樓者的負擔,打擊樓價,還會令美元轉強,影響所及,本港旅遊業、出口貿易,以至整體經濟均會受影響。事實上,目前旅遊業不景氣,以至整體經濟增長放緩,亦可歸咎強美元。

 

人民銀行最近公布截至上月底的外匯儲備,連跌13個月,僅上月就減少了3,800多億元人民幣,是今年一月以來最多。人民幣兌美元今年至目前已貶值了約6%,大至企業,小至個人,紛紛把資金調出境外,購買美元和港元資產,包括來港買地、買樓、買保險。過去一年,本港股市、樓市甚至保險業市場,都是人民幣「資金出逃」的受惠者。

 

中央為免這個現象出現惡性循環,近來推出各式各樣的限制措施,減輕人民幣流失,中央早前叫停內地人以銀聯卡付境外巨額保費,對本港保險業的影響立竿見影。中央經濟工作會議決策中的防止、遏止房地產泡沫和防控金融風險,就是為了預防國內房地產崩盤和經濟遭受巨大衝擊。

 

香港樓市,近期同時遭受三方面負面因素的衝擊,特別是美中這兩個世界第一及第二大而又與香港經濟關係密切的經濟體的巨大負面影響,這些新出現的利淡因素,再加上過去我屢次提到的多個利淡因素,未來樓價,易跌難升!』

 

劉先生對香港樓市的看法,與筆者不謀而合,所見略同,縱有小異,卻是大同。

 

不過,對於未來樓市,劉先生似乎較我看得更淡。

 

你可能感興趣