樓市新形勢與新趨勢(1)

香港政府新的勁加辣招和美國的加息

 

政府114日突然宣布新的樓市「勁加辣招」,全面提高買賣住宅物業印花稅率,劃一徵收15%稅款,目前沒有物業的香港永久居民買樓可獲豁免。行政長官梁振英明言重點遏抑住宅投機投資需求,同時落實港人優先自住政策。措施翌日(115日)凌晨生效,而114日午夜前生效的買賣協議不受影響。消息公布後,114日晚一二手樓都有買家趕尾班車入市。

 

為了遏抑愈來愈超越市民負擔能力的樓價,香港政府過去幾年先後八度出招,可惜樓價繼續上揚,現時推出的新辣招,雙倍印花稅一律提高至15%,擺明是衝著投機及投資客而來的。原本已存在的雙倍印花稅、15%買家印花稅及特別印花稅本已夠嚇人,加上新辣招,短中期都十分有嚇阻力。政府今次借助這些新舊辣招來遏抑投機及投資需求,以補短中期土地及樓宇供應的不足及遏抑熾熱樓價,應該可以有效一段較長時間。

 

美國聯儲局1215日一如所料加息四分一厘,為今年首次,亦是2008年金融海嘯以來第二次上調利率。聯儲局同時把明年加息預期由2次調高至3次,比市場預期進取。聯儲局沒顯著調高經濟及通脹預測,美國明年失業率預料跌至4.5%,經濟增長預測由9月的2%調高至2.1%。部分經濟分析師估計,美國明年加息三次,後年加息四次。眾所周知,香港樓市升完又升,其中一個主要原因是超低息環境持續經年。

 

隨著特朗普的上台,和他承諾要大力推行的擴張性財經政策,今次環球(特別是中美港)真的要進入加息周期了。

 

香港銀行體系資金結餘龐大,短息仍然低企,本港最優惠利率及儲蓄存款利率暫時可能不會跟隨美息上調。因著聯繫匯率的關係,香港與美國利率環境始終會趨同,祇是時間問題。如果聯儲局加息步伐加快,香港利率上調的壓力將增加,無可避免會抑制樓價升幅,甚至最終令樓價下調。

 

待續

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