看好看淡短中期樓價,爭論再起(4)

我在今年初時說過:

 

從兌歐羅、澳元及加元3隻國際主要貨幣來看,美元在過去3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎,港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之,外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元對本港的樓價、出口、旅遊業及零售業不利,最終對香港的整體經濟不利。

 

過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡,連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求,在美國已啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守,樓價調頭回落,樓價祇升不跌的神話被打破的日子已經來臨;利淡樓價的因素愈湧愈多,特別是令人擔憂的國內經濟困難,在香港經濟最受國內經濟影響的情況下,2016年本港樓價將易跌難升,繼續下調。

 

隔數月,樓市的形勢是否大變呢?

 

在五六月時,美國些經濟數據有轉弱的勢頭,造成美國聯儲局在6月中的議息會議出現「勞工市場改善步伐減慢」的評估;6月下旬英國的脫歐觸發全球經貿和金融亂象;全球經濟增長難樂觀,市場已開始揣測美國會推遲加息,許多人甚至預期美國會日後長期不加息(最低限度在2016年內不再加息)。正是基於這樣的預期或錯覺,加上二手樓盤供應的短暫短缺及早前樓市調整期已累積相當的購買力,造成香港部份地區樓盤價格作了小幅的反彈。

 

麼我說許多人預期美國日後會長期不加息是一種錯誤的預期?727日,美國聯儲局公佈議息結果,盡管維持利息不變,聲明加插了「美國經濟前景短期風險下降了」的字句美國經濟的評估較上次6月中的會議變得較為樂觀;美國就業市場出乎意料地強勁,7月新增農職位高達25.5萬個,遠超市場估計的18萬個,工資增長也比預期多。數據公布之後,市場對加息的預期上升,根據聯邦基金利率期貨數據表現,9月加息的機會由之前的12%增至18%12月加息的機會由34.4%增至46.5%

 

強美元不利美國的出口和旅遊業,過往八年的超低息環境已為美國製造了太多的後遺(包括特朗普現象),美國不可能再長期延續這種超低息政策長期不加息。

 

根據運輸及房屋局截至今年第二季的私人住宅一手市場供數字,未來三至四年的潛在供應量按季再增添1,000個單位,總數增至93,000個,即平均每年可供應約26,000伙,是有紀錄以來的新高。這成績自然要歸功於不斷增加土地供應,但更重要的是,住宅施工量增加的速度比發展商賣樓的速度更快,令潛在供應量不斷上升。梁振英政府加快搶地從而增加土地和住宅單位供應的政策,一如既往,甚至變本加厲,在雙辣招管投資及投機需求的政策不變配合下,樓價缺乏再踏入上升軌的空間。

 

過往七、八年利好樓市最後及最堅強的高樓價堡壘──低息和住宅單位供不應求──依然已告失守或在失守當中。

 

待續

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