用家買不起 樓價照樣升
我一向以用家能否負擔得起樓價來判斷樓市的健康程度。當樓價已與大多數用家的購買力脫節，而只靠投資者入市去支撐的時候，我會認為這樣的價格是不可能長期維持得住的。因為，投資者的取態不穩定，很容易因為對後市有不同的評估而轉軚。原先是買家，很快就會變成賣家；一切在乎看升還是看跌。但用家的需求是剛性的；如戀愛成功要成家，或孩子大了要有獨立房間，或升職加薪後有條件改善居住環境，這類需求一日未滿足，一日都存在，都會在市場上反映出來。
在過去四十年，我一直以這種觀點去分析樓市，發現十分管用，更助我避過了82年與97年的兩次樓市低潮，不過，近年樓價雖然已與用家的購買力脫節，但樓價卻升完又升，未有作出大幅調整。去年九月開始，住宅樓雖然有調整跡象，但下調了13%左右之後，於今年三月又再回頭上升。至七月份，更有升速加快的跡象，部分屋苑更有創新高的情況出現，以至賣方又在市場上佔了上風。以目前的趨勢來看，中原城市領先指數很有機會再次挑戰2015年的歷史高位146.92點(最新報130.47點)。
出現這種異常的情況，不能責怪投資者不理性，更大的責任應在胡亂發鈔的政府身上。QE的具體結果是導致利率長期處於似有實無的狀態，以至房地產市場上的投資者，可以接受的租金回報率變得愈來愈低。即是說，收租不多的樓宇，投資者卻願意出高價去買，原因是存錢在銀行的回報更差。結果導致資金不斷流入房地產市場，樓價於是升完又升。除非各國政府承諾不再QE，並令利率恢復正常水平，否則都休想叫樓價掉頭回落。
現時，政府雖然已有效地增加了樓宇供應，但樓宇供應增加的速度似乎趕不上各國政府印鈔的速度。特區政府雖然沒有QE，但香港市場自由開放，海外的資金可以隨意進出香港。當世界資金氾濫的時候，沒有人能阻止資金流入香港。很明顯，現時資金流入房地產市場的速度比興建樓宇的速度快，樓價焉能不升？
這樣發展下去，香港的住宅樓價會進一步與購買力脫節，買得起樓的用家會愈來愈少，但這並不代表樓宇會沒有人買，因為投資者會補用家的不足。結果是樓宇的業權陸續落入投資者的手裡，用家只能租樓住。
政府增加樓宇供應的努力，應可以令租金下跌，因為QE並不能增加租客。但我擔心，租金回落亦不一定能阻止投資者入市，因為租金回報率依然比銀行的利率高，令租金回落沒法對樓價產生足夠的遏抑作用。
現時，商業樓宇市場，業主多是投資者，用家多是租客；但在住宅市場，則主要是業主自用。如果各國政府不停止QE的話，住宅市場可能會變成大部分用家都買不起樓，只能租樓，香港要重回《七十二家房客》年代。屆時，社會的怨氣一定更多。
(轉載自2016年8月5日am730C觀點)
