去庫存 不容易

中央工作會議為明年的經濟工作提出了五大任務,分別是去產能、去庫存、去槓桿、降成本及補短板。
 
現實是中國的產能過剩、庫存過多、槓桿比例過大、成本升得太快,跟不上的短板過多。要發現這些問題不難,但要解決這些問題卻並不容易。
 
今天先談談房地產市場如何去庫存的問題。
 
一綫城市問題不大,因為一綫城市尚有能力吸納人口、吸引資金,只要有政策配合(譬如取消限購、開放戶口、放寬按揭等),庫存不難消化。
 
二綫城市的問題也有機會解決,視乎庫存的水平與該等城市自身的經濟動力。在政策配合下,假以時日,庫存問題亦可以逐步消化。二綫城市要面對的,不純是去庫存的問題,而是去城市過程所衍生的問題。
 
要去庫存,除了要有政府的政策配合外,還要有開發商在銷售策略上的配合,其中最重要的一環就是要大幅降價。在這種情況下,開發商就會有虧損,就會影響他們繼續開發的動力,令當地政府賣地困難,沒法利用賣地去籌集資金。
 
此外,在一手市場降價求售的情況下,二手市場無可避免受拖累,小業主會套現困難,資金被困死;而負財富效應亦會影響該等城市的消費能力與再投資能力。以至這些城市的庫存雖可以減少,但經濟增長卻不容易改善。
 
在三四綫城市,問題根本很難解決。原因是之前政府批地過多,已建好的房子已超過當地人口的需要。所以,即使開發商願意降價求售,亦不一定可以吸引市民購買。要知道擁有房子是有成本的,即使不用付利息,也要交管理費,將來還可能要交房產稅。對那些已有樓的人來說,如果新買的房子不容易租出,價錢很便宜他們也不一定願意買。所以,降價已不足以在這類三四綫城市去庫存。
 
在這種情況下,唯有靠政府的介入。有人建議政府把庫存買下來,然後把它們以經濟使用房(內地版的居屋)價錢賣出去。但這只是救開發商的方法,庫存到了政府手上也不一定賣得出。有人建議政府可以把這些房子廉價賣給農民工,但如果農民工在這些城市找不到工作,送給他們也不一定肯要。
 
因此,政府先得為他們解決工作問題,他們才可以留在城市裏生活。農民沒有條件從事高檔的產業,只能做一些勞力密集的工作。中國有十三億人口,想完全不做世界工廠,還沒有條件。當政府可以借用這些庫存去減輕農民工的居住成本時,或許可以令中國的產品恢復一定的競爭力,再不然,中國只能在某些城市暫緩執行勞動法,以吸引廠家去這些城市投資。只有當工作問題解決之後,三四綫城市才可以有條件去庫存。
(轉載自2015年12月24日am730C觀點)