樓市已轉勢 政策宜調整

國際貨幣基金組織日前在評估來年香港的經濟前景時，表達了他們對香港樓市的看法。他們有兩項觀察：(i)香港樓價過去的大幅上升，已增加市場調整的可能性；(ii)樓市的調整有可能觸發惡性循環，導致負面的財富效應。
 
而我的觀察則是：(i)樓市的調整不只是有可能，而且已經實質開始；(ii)若果政府不及時調整在樓市上升時的遏抑策略，勢必觸發惡性循環，導致負面的財富效應，屆時再去設法救市的話，就會事倍功半，代價很大。
 
按中原城市領先指數，本港樓價自9月中已開始回落，由146.92跌至上周的137.3，跌幅已達6.5%，創了41周的新低。而相對滯後的差餉物業估價署的樓價指數，最近亦確認了樓價已開始調整。
 
由於影響樓市的主要因素——政治、經濟、供應、以及利率等，都在向不利的方向轉化，而且還會維持一段相當長的時間，加上樓價本身已處於不合理的高位；因此，我認為今次樓市回落不會只是一次短暫的調整，而是一次周期性的轉勢——由牛市步入熊市。
 
房地產市場的特色是周期性明顯，下跌勢頭一旦形成，就會自我完成，不斷加劇。樓價下跌會先是阻嚇資金流入(這種情況已明顯出現)，進而令資金流失(這種情況仍不算太普遍，但有不少物業的擁有者已開始考慮何時應採取行動)。資金流失會令樓價下跌，而樓價下跌又會反過來加快資金流失，形成惡性循環。
 
地產經紀素來傾向看好樓市，不願意睇淡後市；但近日已有愈來愈多的地產經紀亦礙於客觀形勢，不得不改為睇淡，反映市場的確已出現根本性的改變。
 
然而，政府卻不肯正視這種改變，各級官員皆語調一致地拒絕調整現有的抑市政策，包括多重印花稅與過度嚴緊的銀行貸款政策。政府的取態是現時樓價仍跌得不夠，應該先讓樓價跌多一些，才放寬政策；這樣會對社會更為有利。
 
這種想法表面上很符合民情，但一般人對市道的認識並不一定透徹，遷就民粹政府將自嘗苦果。政府現時應考慮的，是形勢是否已變，而不是一般人還怎樣看。在投資市場，一般人是經常看錯的。
 
政府可能擔心，抑市政策一旦放寬，樓價又立即反彈，變成前功盡廢。但我認為這種可能性幾乎不存在，起碼連國際貨幣基金組織也沒有這方面的擔憂，他們擔心的是出現惡性循環，產生負面的財富效應。
 
政府是否應聽聽國際貨幣基金組織的意見？為避免出現惡性循環，檢討一下現時樓市的真正處境，看看政策是否需要修訂；而不是連考慮也不考慮就一口拒絕檢討政策。發燒的時候要吃退燒藥，現時樓市快發冷了，沒有必要再吃退燒藥！
(轉載自2015年12月21日am730C觀點)