房屋的居住需要/投資需要

未來@hk委託嶺南大學做了一個有關房屋問題的民意調查,其結果有很多地方值得進一步深究;我打算借這個專欄逐一討論一下。今天先談談究竟房屋是居住需要還是投資需要。
 
問卷的題目原來是這樣問的:「你認為房屋最主要是滿足市民的投資需要、住屋需要,還是其他需要?」
 
老實說,我覺得這個問題問得不太清楚;因為被問的人可以從兩個不同的角度來回答這個問題,一是從個人自己的需要出發,二是從政府制訂房屋政策時的考慮出發。我估計問題的設計者主要是希望回答者從第二個角度來回答問題;否則,租樓的人就只能藉房屋解決居住的需要,而買樓收租的人一定是為了投資的需要,而普通買樓自住的人一定是既有考慮住屋的需要,亦不得不考慮投資的需要。不同的人處於不同的境況會對房屋的功能會有不一樣看法。
 
所以我認為該把問題的問法改為:「你認為政府在制定房屋政策時,應該主要考慮市民的投資需要、住屋需要,還是其他需要?」現在只能假設被問者都是這樣回答問題,否則他們的答案就會無參考價值。
 
有1,031個被訪者回答了這條問題,949人答住屋需要,佔92.1%;只有34人答投資需要,佔3.3%;答投資/住屋需要同樣重要的人亦只有33個,佔3.2%;其餘答其他需要/不知道/無意見。民意可謂是一面倒,幾乎一致地認為,政府在制訂政策時,應該首先考慮市民的住屋需要。
 
如果真是這樣,政府只需全力興建出租性質的公屋就夠,不用興建太多的居屋或是搞甚麼租置計劃。因為一旦市民買了樓;就無可避免涉及投資考慮。樓價會升會跌,有賺錢機會,亦有虧損風險;買樓的人不可能完全不考慮這些投資因素。
 
不過,若是政府真的只建公屋,不建居屋的話,市民一樣會不滿意。因為市民在回答問卷問題時有時會口是心非,只顧政治正確,忘記了自己的真正需要。但是當他們要回答另一些具體問題時,很多時又會有不一樣的答案。
 
問卷的另一些題目顯示,有62.9%的被訪者認為政府房屋政策的重點,應該包括協助市民買樓。此外,還有48.8%的被訪者認為:「長期租住私樓不化算,有加租與被逼遷的可能,因此一定要買樓。」認為長期租住私樓也不成問題的人只有28.4%。
 
很明顯,市民覺得自己很有需要買樓,而且認為政府有責任令他們可以買樓。如果政府只建公屋,不建居屋,或者沒有其他協助市民買樓的政策,一定會招來民怨。
 
因此,那種認為住屋需要比投資需要更重要的意見,雖然一面倒,但並沒有多大的參考價值,政府在制訂具體政策時,還是多照顧市民心底裡的真正需要為上。
(轉載自2015年12月2日am730C觀點)