樓價有機會大幅回落嗎?

上周末公布的中原城市領先指數,顯示樓價的跌幅有擴大的趨勢。單在上周,二手市場樓價已跌了1.26%,屬2013年7月以來最大的單月跌幅。
 
有人認為:這意味着香港樓市已經轉勢,後市的跌幅還會進一步擴大。我認為:樓市在第四季出現調整已無可避免,但究竟是否真的會拾級而下,還是稍作輕微調整後,又再高位徘徊,暫時我仍不敢確定。
 
無疑,之前的股災的確對市場的投資氣氛甚有破壞力。市場上的買家,為此多採取觀望的態度,但我發現大部分的業主態度仍相當強硬,願意削價求售的業主並不太多。所以,待那些比較心怯的賣盤被消化之後,樓價很快又會企穩。
 
我預期:今次調整的幅度會在5%至8%之間,中原城市領先指數有機會在135點之上企穩陣腳,而今次調整的時間則會延續至明年春節,之後會有一個小陽春。
 
我有這樣的估計,是因為現時業主的財政情況大致良好,欠銀行的債務不多,沒有被銀行逼倉的壓力,不容易引起負面的連鎖反應。所以等市場上的「劈價盤」被消化後,樓價就不容易進一步下跌。
 
以今年的整體形勢而言,二手市場雖然淡靜;但一手市場卻依然銷情不錯,上半年一手市場的銷量有8,509宗,比去年同期的6,833宗多了24.5%。因此,發展商手上的貨尾不多。過去的經驗顯示:發展商是甚少在貨尾不多的情況下大幅減價的。可以預期,在今次樓價的調整期間,發展商不會首個階段就帶頭減價。
 
況且,有愈來愈多跡象顯示,美國聯儲局不會在短期內加息,而明年又是美國的大選期,聯儲局會避免在大選期作太過進取的利率更動。我相信市場對加息的憂慮會愈來愈少,未來樓價的走勢,看來不會一浪低過一浪。
 
再者,近年市場上的炒家已被額外印花費全部趕走,剩下來的主要都是用家與長線投資者。這類小業主對市場的變化不如炒家敏感,不容易五時花六時變。
 
以用家為例,業主一家大細都住在間屋裡面,要他們肯賣樓,須先找到可以換樓的單位。可惜現時市場上缺盤,要找到合適的換樓單位並不容易。即使找到了,對方也可能一家大細都住在裡面,也要找地方搬。變成一單交易需要多個單位的業主同時取得協議,其中一個不肯減價的話,其他的也不願意率先減價,導致樓價不容易快速調整。
 
如果業主是投資者,情況會好一些,只要他們看不好後市,他們就會賣樓。問題是現在把樓賣掉之後,資金不容易有出路。如果改為買股票,很可能導致更多的虧損。存款入銀行收息,回報遠不如繼續收租。收租起碼有兩厘回報,收息卻只有半厘。以致投資者對名下的物業都十分惜售。在這種情況下,樓價大幅回落的機會的確不多。
(轉載自2015年10月19日am730C觀點)